El día 13 de marzo de 2015, publicamos un artículo de opinión en «elEconomista.es», describiendo la precaria situación del deslinde de la propiedad inmobiliaria en España, la comparación con otros países europeos y las relaciones y funciones de los distintos organismos que intervienen en la fijación de lindes de las propiedades inmobiliarias.
El deslinde sistemático de las propiedades inmobiliarias es una asignatura pendiente en España. Pácticamente ningún país de la Unión Europea cuenta con un régimen tan peculiar como el nuestro sobre la propiedad inmobiliaria: inscrita y no inscrita.
La mayoría de nuestros vecinos tienen ordenada la coordinación real entre el Catastro y el Registro de la Propiedad y carecen de situaciones de inseguridad jurídica, como las dobles inmatriculaciones o las discrepancias de superficies y linderos. Estos hechos proporcionan una mala imagen internacional sobre nuestro mercado inmobiliario, afectando negativamente a nuestra economía, al restar inversión extranjera.
Como ejemplo de esta situación, que es muy desconocida para la mayoría de los ciudadanos y que, en nuestra opinión, debería producir alarma social, podemos consultar las advertencias y consejos del Ministerio de Asuntos Exteriores Británico en su sitio web donde advierte a los ciudadanos británicos interesados de los riesgos de adquirir inmuebles en España, describiendo un escenario nada atractivo «https://www.gov.uk/how-to-buy-property-in-spain»
Plano catastral de la localidad de Godella (Valencia)
En la mayoría de países europeos se otorga gran importancia al derecho de propiedad sobre los inmuebles, por lo que todas las fincas están ya deslindadas formalmente e inscritas en el Registro. En España un ciudadano puede ser propietario de un inmueble sin necesidad de que el derecho se encuentre inscrito en el Registro, e incluso sin que exista un título de propiedad. Es más, se puede llegar a ser formalmente propietario de un inmueble que no existe, como sucede en las dobles inmatriculaciones
¿Cómo hemos llegado hasta aquí? Porque en España no existe la obligación de inscribir la propiedad inmobiliaria y porque ningún organismo público tiene como objetivo delimitar y definir los límites de las propiedades de forma exacta y fiel. Ni el Catastro, que tiene una función fundamentalmente fiscal, ni los notarios, que otorgan validez a las transacciones, ni el Registro de la Propiedad, que otorga fe pública en relación a la titularidad y a los derechos reales, tienen como objetivo la delimitación exacta de la propiedad inmobiliaria.
A pesar de que el colectivo de Registradores afirma que, por el hecho de inscribir una finca, el comprador del bien queda completamente protegido en el derecho que ha adquirido, en ninguno de los dos regímenes de la propiedad, los inscritos y los no inscritos, los sistemas de protección existentes anulan el riesgo de posibles discrepancias entre los datos físicos descriptivos de las propiedades que figuren en los títulos y la realidad.
Este modelo de propiedad, que lleva más de 100 años en España, genera graves problemas. Entre los más habituales encontramos los producidos por inmuebles que a pesar de existir en la realidad física, no se pueden vincular a ningún título asociado a un propietario. En el Catastro, esta gran bolsa de fincas aparecen con el atributo de «en investigación». Otros conflictos recurrentes son los relacionados con títulos de fincas que no tienen correspondencia con una extensión de terreno determinada, o bien propiedades inmobiliarias en las que se puede relacionar el título de propiedad con su ubicación, pero existen graves errores en las superficies y en la disposición de los linderos.
En España conviven derechos aparentes (fincas no inmatriculadas) con otros bien acreditados (fincas inmatriculadas), sin que ninguno de ellos garantice de forma precisa y fehaciente los linderos y cabidas de las propiedades. Es triste, pero en esta situación se presenta continuamente la propiedad inmobiliaria ante los ciudadanos y las Administraciones Públicas, generando confusión, inseguridad e innumerables litigios.
Un desalentador panorama ante el que el Ingeniero en Topografía y Geomática aporta sus conocimientos para paliar esta situación, siempre trabajando como nexo entre los títulos de propiedad, la cartografía catastral y la realidad física. Esta labor se realiza a través de exhaustivas pruebas periciales que incluyen todo tipo de cartografía, fotografías aéreas históricas y actuales, certificaciones registrales y notariales, y por supuesto mediciones topográficas sobre el terreno.
Alberto Antón Merino es miembro de la Asociación de Peritos Colaboradores con la Administración de Justicia de la Comunidad Valenciana. Doctor en Geodesia y Cartografía
