Uno de los problemas más habituales a la hora de escriturar en la Notaría o inscribir en el Registro de la Propiedad una propiedad inmobiliaria es la falta de concordancia entre la superficie catastral, la real y la que figura en el Registro de la Propiedad. En este artículo trataremos de explicar resumidamente y de forma sencilla los pasos a seguir para solucionar estas situaciones y las consecuencias de no hacerlo.
¿Cómo sé si la superficie de mi parcela es la correcta en el Catastro?
Lo primero que debemos comprobar en estos casos es si nuestra finca está reflejada de manera correcta en el Catastro. Para detectar de forma aproximada posibles errores superficiales y de linderos en nuestra parcela, podemos consultar en la sede electrónica del catastro si nuestros límites reales coinciden con los catastrales. En la sede electrónica del catastro , entramos en Servicios de acceso libre y después en Consulta de datos catastrales. Referencia catastral. Una vez aquí, introducimos bien la referencia catastral, o si no la conocemos, la localización de la misma y pulsamos el botón Cartografía, de esta forma veremos el plano catastral de nuestra finca. Sin embargo, lo que queremos es ver la ortofotografía aérea sobre el plano catastral, para ello, pulsaremos en el botón otras cartografías, situado en la parte superior derecha del menú de iconos y seleccionamos Ortofotos PNOA máxima actualidad. Es ahora cuando podremos realmente ver nuestra parcela superpuesta a la imagen aérea y comprobar de forma aproximada si el plano catastral es correcto, como se puede observar en la figura 1, donde el plano catastral de la parcela no coincide con los linderos reales.
Figura 1. Ejemplo de representación gráfica catastral errónea de parcela situada en Paterna (Valencia). Se puede apreciar en la ortofoto que los ribazos que definen los límites reales no coinciden con la representación gráfica catastral y como consecuencia la superficie catastral también es errónea .
Cuando esto sucede, es muy conveniente proceder a la rectificación, aportando una representación gráfica alternativa georreferenciada que reúna los requisitos establecidos en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, y tramitando el procedimiento correspondiente ante la Gerencia de Catastro, la Notaría o el Registro de la Propiedad. Dicho procedimiento para rectificar la delimitación catastral requiere en todos los casos, la notificación y citación de los titulares de las fincas colindantes que se vean afectadas por la modificación catastral. En el post del 17/03/16 explicamos las 3 formas que existen actualmente para llevar a cabo este procedimiento. En todos estos casos es muy aconsejable realizar un deslinde con los colindantes y un levantamiento topográfico que constituirá la base para la subsanación de las discrepancias catastrales. En Albireo Topografía somos especialista en este campo y le ofrecemos asesoramiento personalizado y presupuesto sin compromiso.
La superficie catastral es correcta, pero no coincide con la del Registro de la Propiedad ¿Qué hago?
En el caso de que la delimitación gráfica que figura en el Catastro coincida con la realidad, al realizar el título notarial o al practicar la inscripción registral, se deberá manifestar este hecho para proceder a rectificar la superficie de la finca por uno de los procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria, de acuerdo con la certificación de dicha delimitación gráfica.
En el caso de que las diferencias sean inferiores al 10% de la superficie de la finca, la rectificación de la escritura por el notario no precisa ningún expediente, igualmente, tampoco impedirá que el registrador de la propiedad admita la correspondencia entre la representación gráfica aportada y la previamente inscrita. En efecto, el Artículo 10 de la Ley Hipotecaria establece que “Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes”
Si la diferencia superficial es superior al 10%, será necesario tramitar un expediente hipotecario más complejo
Trabajos topográficos en el deslinde de una finca rústica en Rocafort (Valencia), para obtener una representación gráfica alternativa catastral e inscribir la finca en el Registro de la Propiedad
Efectos y consecuencias jurídicas de la inscripción registral al amparo de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria
Todo lo indicado anteriormente tiene como objetivo obtener los efectos de inscribir la realidad física de nuestra finca en el Registro de la Propiedad, con la consiguiente protección que otorga del Artículo 38 de la Ley Hipotecaria
“A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.”
Como consecuencia de lo establecido en la Ley, si tuviera algún problema de lindes con un colindante, al tener una representación gráfica correcta de mi finca inscrita en el Registro de la Propiedad, la protección jurídica sería mucho mayor que si no la tuviera inscrita o que si la representación gráfica georreferenciada (que en la práctica, como establece el Artículo 10 de la citada Ley, es la cartografía catastral), no reflejara la realidad física. Y es que, hasta la Reforma de la Ley Hipotecaria, el Registro de la Propiedad no aseguraba la delimitación de la propiedad, cosa que sí sucede ahora.
Esta fuerte protección es un arma de doble filo, ya que en la práctica supone un catastro jurídico para las fincas inscritas a partir de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria. Para estas fincas inscritas, si la cartografía catastral refleja correctamente los linderos, la inscripción producirá un aumento en la seguridad jurídica muy positivo, pero en el caso de que la representación catastral no sea la correcta, como ocurre en la mayor parte de los casos, constituirá un grave problema que iremos percibiendo a medida que pasen los años.
No sabemos si el legislador ha pensado en este hecho, pero es probable que en vez de evitar supuestos litigiosos, como pretende la Ley, el efecto sea el contrario. Y esto nos hace reflexionar si el objetivo real de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria es aumentar la seguridad jurídica o solucionar el despropósito del Catastro en España, eso sí, a costa del bolsillo del ciudadano. En fin, iremos viendo…
