La mejor trufa negra del mundo se cultiva y recolecta en la comarca Gúdar-Javalambre de Teruel. El cultivo de la trufa negra ha transformado el paisaje y la economía de estas hermosas tierras turolenses, una de las más despobladas de toda Europa. Aquí se dan las condiciones climáticas y edáficas idóneas para la producción de la trufa negra de calidad.
La despoblación de toda la zona, producto de la emigración que se produjo después de la Guerra Civil ha propiciado un abandono generalizado de las fincas rústicas, perdiéndose los linderos en muchos casos, y en otros siendo alterados de forma más o menos interesada. A la hora de realizar una plantación es fundamental tener la garantía y la seguridad de que no estamos invadiendo terreno ajeno, o bien que no nos han ocupado parte de nuestra parcela. En este post, trataremos de explicar el procedimiento para realizar el deslinde y amojonamiento de una finca rústica destinada a la plantación de carrascas truferas.
A continuación describimos el proceso seguido en el deslinde de una finca rústica:
1. Recopilación de documentación.
Para la realización de cualquier deslinde de una parcela, siempre es fundamental una minuciosa recopilación de información previa correctamente documentada. Esta información, por sí sola y de forma aislada ya nos puede resultar de gran ayuda, pero muy habitualmente es la relación entre estas fuentes de información y el estudio topográfico sobre el terreno, lo que nos proporcionará la base para la recuperación de los lindes de una finca.
Las fuentes de información que casi nunca deben faltar en un deslinde y amojonamiento de una parcela para el cultivo de la trufa son: títulos de propiedad del Registro de la Propiedad, cartografía catastral actual, cartografía catastral histórica, mediciones topográficas realizadas en el terreno y ortofotos actuales e históricas.
El Registro de la Propiedad.
Constituye una de las fuentes de información más valiosas, ya que en él se inscribe el dominio y los derechos reales, pero además contiene datos fundamentales sobre linderos, cabidas y desde hace muy poco, representaciones gráficas georreferenciadas.
El Registro de la Propiedad constituye la institución pública a través de la cual se adquiere el dominio y demás derechos reales, con seguridad y sin temor a reivindicaciones inesperadas. Esta seguridad se cumple en todos los aspectos excepto en la delimitación e identificación precisa de todas las fincas inscritas.
El Registro de la Propiedad se basa, entre otros, en el principio de voluntariedad, esto es, la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, salvo en el caso de las hipotecas, que han de inscribirse siempre. Es decir, se puede ser propietario de una finca, sin que esta esté inscrita, cosa que sucede muy habitualmente en las fincas destinadas al cultivo de la trufa
En caso de que el bien inmueble al que se refiera el título que se pretende inscribir, no se encuentre inscrito a favor de persona alguna, el inmueble ha de inmatricularse por primera vez, a través de los mecanismos previstos en la Ley. La inmatriculación de las fincas destinadas al cultivo de la trufa es muy recomendable, ya que proporcionará a la explotación seguridad jurídica y protección judicial frente a terceros.
Como se ha indicado anteriormente, el Registro de la Propiedad a pesar de ser una institución que aporta seguridad y protección al tráfico inmobiliario, adolece de un grave defecto: no proporciona seguridad jurídica en la delimitación y ubicación precisa de la propiedad inmobiliaria. En este sentido, con la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria, este grave defecto se ha paliado en parte, ya que se regula el procedimiento de incorporación al folio registral de la representación gráfica catastral, así como el mecanismo para la rectificación de la cartografía catastral si esta no se correspondiese con la realidad física de la finca registral. ¿Qué quiere decir esto a efectos prácticos? Pues que es fundamental que el Catastro refleje de forma correcta nuestra parcela.
El Catastro Inmobiliario.
El Catastro Inmobiliario constituye para el técnico especializado en la delimitación de la propiedad una de las fuentes de información más valiosas, ya que aporta una representación gráfica continua a nivel nacional de las propiedades inmobiliarias. Bien es cierto que la base cartográfica catastral vigente es muy heterogénea y en general adolece de la calidad y precisión que debería poseer un inventario de estas características.
Sin embargo no hay que perder de vista que desde el punto de vista jurídico, según reiterada doctrina jurisprudencial, el Catastro no otorga la propiedad. Si las certificaciones catastrales no prueban la propiedad, no pasan de ser meros indicios que necesitan conjugarse con otros medios probatorios.
El Catastro es un registro administrativo con finalidad básicamente fiscal, que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Está legalmente regulado por el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Las inscripciones y alteraciones en el mismo son obligatorias, a diferencia de lo que sucede en el Registro de la Propiedad, como hemos visto en el apartado anterior.
La descripción catastral de los bienes inmuebles incluye sus características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encuentran su localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivo, representación gráfica georreferenciada, valor catastral y titular catastral.
Las inscripciones se realizan mediante distintos procedimientos, como las declaraciones realizadas por los titulares catastrales, las comunicaciones realizadas por Notarios y Registradores de la Propiedad, Ayuntamientos, Agencia Estatal de Administración Tributaria y otras administraciones competentes en gestión urbanística.
Es importante destacar que la delimitación precisa de las parcelas no es una de las funciones del Catastro Inmobiliario en España, como sí sucede en otros países de nuestro entorno europeo, donde existe un catastro jurídico, que sirve para delimitar de forma rigurosa la propiedad inmobiliaria.
Figura 1. Cartografía catastral actual de la parcela nº 49 del polígono 3 de Albentosa. Se encarga su deslinde y amojonamiento para el cultivo de la trufa.
Los recursos que ofrece el Catastro para el técnico especializado en la delimitación de fincas rústicas son muy variados y valiosos, aunque no siempre precisos y rigurosos, por lo que es necesario valorarlos en su justa medida y tener en cuenta sus limitaciones:
– Certificaciones Literales. Son documentos expedidos por las Gerencias del Catastro que acreditan los datos físicos, jurídicos y económicos que constan en el Catastro Inmobiliario, o bien la inexistencia de tales datos. Contienen datos sobre los bienes inmuebles (titularidad, localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivos, antigüedad, valor catastral, etc).
– Certificaciones descriptivas y gráficas. Contienen los datos básicos físicos, legales y económicos de la propiedad con su representación gráfica como aparece en la base de datos del Catastro. Este documento es fundamental, ya que proporciona el nombre y dirección de los colindantes, información necesaria para poder realizar actas de deslinde. El documento electrónico de la certificación contiene como anexo un fichero con las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la parcela. Su función es identificativa. Los registradores de la propiedad las utilizan para identificar la referencia catastral y los colindantes y para coordinar la representación gráfica catastral en el Registro de la Propiedad. Incluye un fichero de intercambio de información geográfica en formato GML, de coordenadas de los vértices de los linderos.
– Cartografía catastral rústica. Confeccionada a partir de un vuelo fotogramétrico efectuado a escala 1/20.000 ó 1/15.000 para zonas muy parceladas, obteniéndose ortofotos a escala 1/5.000 o 1/2.000 respectivamente, a partir de las cuales se realiza el dibujo del parcelario de catastral. Su función es la de representar territorialmente el catastro rústico para la identificación y localización de las parcelas, asignación de referencias catastrales y fijación de valores catastrales. Su precisión varía de 1 a 10 metros, aunque es muy heterogénea. En general adolece de la calidad y precisión necesaria y deseable para este tipo de cartografía, por lo que su utilización para la delimitación de la propiedad inmobiliaria se ha de realizar con muchas precauciones, aunque muchas veces es lo único que disponemos. El sistema de referencia geodésico es el ETRS89 y el sistema de coordenadas, el UTM.
– Cartografía histórica catastral. La Cartografía Histórica Catastral es aquella que no está vigente en estos momentos y que constituye los antecedentes de nuestra cartografía actual Las diferentes gerencias territoriales y regionales cuentan con un gran patrimonio cartográfico y de información asociada.
Su procedencia es muy variada en el tiempo y en sus características, tanto en escala como en precisión. La primera gran división se realiza entre rústica y urbana en función del tipo de suelo que represente. Existe una gran variedad de productos disponibles, pero a la hora de realizar un deslinde de una parcela rústica, es el Catastro Topográfico Parcelario, el que más información nos puede aportar. Este catastro está formado por la mejor cartografía rústica catastral existente en España a pesar de que se realizó en el periodo comprendido entre los años 1930 y 1970. Estos planos se realizaron mediante levantamientos topográficos rigurosos, cosa que no sucede hoy en día, siendo su unidad básica el polígono catastral. En algunos casos existe un plano general por municipio en el que se definen los polígonos. Ambos límites fueron levantados topográficamente, apoyándose en la Red Geodésica Nacional y mediante taquímetro y brújula. En el interior de los polígonos aparecen las parcelas levantadas también topográficamente con toponimia y numeración de parcelas, representando de forma rigurosa y precisa la realidad parcelaria en el periodo indicado. Posee un gran valor puesto que posibilita realizar estudios históricos muy precisos de la evolución de las propiedades. Se relaciona con la lista de propietarios y cultivos mediante las “hojas de características”. Las escalas existentes son: 1:10.000, 1:5000 y 1:2000 en función del grado de parcelación. La precisión en sus límites externos e internos es de 2-4 metros. En cuanto al sistema de referencia geodésico empleado, los límites externos se levantaron para las minutas del Mapa Topográfico Nacional a escala 1:25.000, por tanto su sistema de proyección es el poliédrico y su sistema de coordenadas es el geodésico.
Figura 2. Plano del Catastro Topográfico Parcelario en el que se encuentra la parcela a deslindar nº 49 del polígono 3 de Albentosa (Teruel). Año 1930. Fuente: Ayuntamiento de Albentosa
-Fotografías, ortofotografías aéreas e imágenes de satélite. Constituyen una información muy valiosa para el técnico a la hora de realizar estudios históricos sobre la evolución de la delimitación de la propiedad de una finca rústica. A veces es la única información gráfica disponible para investigar las variaciones temporales de los linderos en una finca o parcela. Las fuentes para recopilar este tipo de información son diversas y muy variadas, desde institutos cartográficos autonómicos, hasta empresas privadas. Sin embargo es el Instituto Geográfico Nacional la institución que mayor fondo documental posee a nivel nacional. Los productos de este tipo que el técnico puede encontrar en el IGN para elaborar sus deslindes, son muy variados.
2. Medición en la finca de ribazos y mojones.
El siguiente paso a la hora de abordar un deslinde es el levantamiento topográfico georreferenciado de los límites existentes en el terreno: ribazos, muros de piedra antiguos, mojones, vallados, etc.
Figura 3. Cartografiado del vallado existente en la parcela colindante para su comprobación, utilizando un equipo geodésico GNSS GPS
Estas mediciones se realizan en la mayoría de los casos con equipos GNSS GPS geodésicos recibiendo correcciones diferenciales de una red activa GNSS. En la comarca Gúdar-Javalambre afortunadamente disponemos de la red ARAGEA del Gobierno de Aragón, con una estación permanente en Sarrión. No es admisible realizar mediciones con GPS navegadores o con smartphones, ya que los errores de estos dispositivos oscilan de 5 a 10 metros, precisiones inadmisibles en este tipo de trabajos.
3. Estudio y superposición gráfica de toda la información.
Una vez realizada la recopilación de información y la medición sobre el terreno, en gabinete se estudian los títulos de propiedad de la finca rústica estudiada y se superpondrá toda la información gráfica georreferenciada (planos catastrales, fotografías aéreas, etc.), para llegar a determinar los linderos que se han perdido, o para determinar si algún límite ha sido alterado y en consecuencia se ha producido alguna invasión sobre parte de la parcela analizada.
Figura 4. Superposición de las mediciones topográficas sobre el terreno y los planos catastrales
Una vez fijados los linderos sobre el plano, se obtienen las coordenadas georreferenciadas de los linderos y se comunica al propietario de la finca y a los colindantes los lindes establecidos sobre el plano, para realizar el amojonamiento y el acta de deslinde de las parcelas destinadas a la plantación de carrascas. Es muy recomendable realizar el acta de deslinde, ya que de esta forma todos los colindantes dan su visto bueno por escrito, con las consiguientes consecuencias jurídicas que esto conlleva, además, si es necesario realizar alguna modificación en el catastro, en las escrituras, o en el Registro de la Propiedad, este documento será fundamental
La última labor de esta fase, es introducir en el dispositivo GNSS las coordenadas de los linderos a amojonar en el terreno.
4. Amojonamiento en la parcela a deslindar.
El proceso termina con el amojonamiento de la parcela mediante estacas de madera o piquetas metálicas. Este amojonamiento servirá para que los trabajos de vallado de la finca se realicen correctamente, respetando los límites de las propiedades y delimitando de forma adecuada la propiedad inmobiliaria. Al igual que en la primera fase de medición, los trabajos se realizan con instrumental topográfico de precisión, no siendo admisible la realización del amojonamiento con GPS navegadores o con smartphones, ya que los errores que cometeremos superarán los 5 metros, en el mejor de los casos.
Figura 5. Amojonamiento del linde de la parcela para su posterior vallado.
Conclusiones.
A la hora de realizar una plantación de carrascas truferas, al igual que cuando se inicia una obra, es fundamental tener la garantía y la seguridad de que no estamos invadiendo terreno ajeno, o no nos lo han ocupado. Un deslinde y amojonamiento correcto te puede evitar futuros gastos, ofreciéndote la garantía de que no tendrás litigios con colindantes, que en el peor de los casos puede llevar a juicios costosos, modificaciones de los vallados y plantas de trufa colocadas en parcelas ajenas. Estamos en Albentosa y tenemos gran experiencia en este tipo de trabajos. Solicítanos presupuesto sin compromiso y nos ajustaremos a tus necesidades.
