Voy a comentar un asunto que llevo entre manos. Se me encarga el amojonamiento del límite de una finca urbana que nace de la segregación/parcelación de una finca matriz perfectamente delimitada por un vallado. Las coordenadas georreferenciadas, tanto de la finca de mi cliente como de las de la finca resto de la matriz, se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad, y las fincas y parcelas resultantes se encuentran coordinadas.
En principio, el encargo profesional parece sencillo: obtener las coordenadas del límite en el Geoportal de Registradores, introducir estas coordenadas en el instrumental GNSS topográfico y amojonar en el terreno esta línea límite divisoria, definiendo físicamente el objeto del derecho de propiedad de mi cliente. El problema surge cuando compruebo que la superficie de la finca de mi cliente derivada de esa línea límite y del vallado perimetral, no coincide con la que figura en sus títulos de propiedad y por tanto ni con la del Geoportal ni del Catastro. El asunto no es ninguna broma, pues la finca de mi cliente, con esa geometría no cumple con la superficie de la parcela mínima edificable que exige la normativa urbanística, y por tanto, no podrá construir en ella y su valor se reducirá considerablemente.
¿Dónde está el origen del problema? ¿Qué ha fallado para llegar a esta lamentable situación? ¿Qué o quién tiene la culpa de esta situación, que por otra parte es más habitual de lo que pudiera parecer en España?
Tras analizar toda la información del expediente, me doy cuenta que el proyecto para la obtención de la licencia municipal de parcelación se realizó con la cartografía catastral, que como suele ser habitual es errónea y discrepa de la realidad física del vallado perimetral de la finca matriz en más de 40 metros cuadrados. La representación gráfica alternativa e informe de validación catastral posterior, ya arrastra este error hasta el final del proceso, pues no existe ningún control técnico en nuestro sistema territorial que detecte estos errores.
Bajo mi punto de vista y en este caso concreto, el responsable de esta situación, es el técnico que redactó el proyecto de parcelación sin realizar las oportunas comprobaciones mediante una medición topográfica para determinar lo que casi siempre sucede: que la cartografía catastral no define con las garantías técnicas adecuadas los recintos indiciarios de posesión (en este caso el vallado de la finca matriz).
Sin embargo, no creo que el técnico que actuó de forma inadecuada sea el único responsable. Deberíamos hacer una reflexión sobre cómo la legislación hipotecaria define el objeto del derecho de propiedad inmobiliaria; como esa definición se encuentra actualmente lastrada por la utilización masiva de la cartografía catastral y reflexionar si ha sido una buena idea que el legislador considere que esta cartografía catastral deba tener acceso preferente al Registro de la Propiedad, pues gran parte de la ciudadanía la utiliza por razones económicas, aunque desconoce los graves riesgos a los que se expone.
La información geométrica que accede al Registro de la Propiedad está casi totalmente huérfana de protocolos y normas dirigidas a comprobar la calidad de esa información. Esta falta de regulación de los datos geométricos para definir el objeto del derecho o, dicho de otro modo, de la ubicación precisa de las lindes, contrasta con lo que ocurre con los mecanismos que garantizan la exactitud del contenido estrictamente jurídico, por el doble control de legalidad proporcionado por el Notario y el Registrador.
La información georreferenciada que accede al Registro proviene mayoritariamente, de nuestra deficiente cartografía catastral, y en el mejor de los casos, de técnicos competentes, cuya regulación sigue siendo un asunto inaplazable y aún pendiente de resolver en España. Regulación del técnico competente que, en otros países de nuestro entorno, cuya litigiosidad por problemas de lindes es sensiblemente menor que la nuestra, lleva resuelto desde hace mucho tiempo con la figura de un profesional regulado como sucede en España con la figura del Abogado, del Notario o del Registrador.
¿Para cuando una regulación del técnico competente? ¿Pensáis como yo?
