El Ingeniero en Topografía y Geomática. El perito especializado en la medición y delimitación de la propiedad inmobiliaria

Los Ingenieros en Topografía y Geomática, como expertos en la medición y delimitación de la propiedad inmobiliaria, realizamos buena parte de nuestra labor profesional en los Tribunales de Justicia actuando como peritos. En este post, trataremos de resumir la problemática española en la delimitación, medición e identificación de la propiedad inmobiliaria, así como nuestra aportación a la hora dar soluciones a los conflictos que se derivan del actual modelo.

En este sentido, no pocas veces, un buen informe pericial permite enfocar la defensa o la demanda de una forma más efectiva, o bien, poner de manifiesto la improcedencia desde el punto de vista técnico de iniciar un proceso judicial, con el consiguiente ahorro económico.

1.- La problemática en la identificación  y delimitación de la propiedad inmobiliaria en España

Debido a numerosos motivos históricos, en España no se ha realizado nunca un deslinde sistemático de todas las propiedades, como si se ha hecho en la mayoría de países europeos. Por otro lado, el peculiar régimen de la propiedad inmobiliaria: inscrita y no inscrita, así como la grave falta de coordinación real entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, propician numerosas situaciones de inseguridad jurídica, como las dobles inmatriculaciones o las discrepancias de superficies y linderos. Este hecho proporciona una mala imagen internacional sobre nuestro mercado inmobiliario, afectando negativamente a nuestra economía, al restar inversión extranjera. Como ejemplo de esta situación, que es muy desconocida para la mayoría de los ciudadanos y que en nuestra opinión debería producir alarma social, podemos consultar las advertencias y consejos del Ministerio de Asuntos Exteriores Británico en su sitio web. El Ministerio advierte a los ciudadanos británicos interesados sobre los riesgos de adquirir inmuebles en España, describiendo un escenario nada atractivo https://www.gov.uk/how-to-buy-property-in-spain

Medición topográfica de parcela urbana en Cullera (Valencia)

En la mayoría de países europeos se otorga gran importancia al derecho de propiedad sobre los inmuebles, por lo que todas las fincas están ya deslindadas formalmente (amojonadas en ciertos casos) e inscritas en el Registro. En España un ciudadano puede ser propietario de un inmueble sin necesidad de que el derecho se encuentre inscrito en el Registro, e incluso sin que exista un título de propiedad. Es más, se puede llegar a ser formalmente propietario de un inmueble que no existe, como sucede en las dobles inmatriculaciones

Explicar las causas que han producido esta situación sería demasiado extenso para este post. Sin embargo, enumeraremos las que consideramos más relevantes: Por una parte, el hecho de que en España no hay obligación de inscribir la propiedad inmobiliaria y por otra, que ningún organismo público tiene como objetivo delimitar y definir los límites de las propiedades de forma exacta y fiel. En este sentido, ni el Catastro, que tiene una función fundamentalmente fiscal, ni los notarios, que otorgan validez a las transacciones, ni el Registro de la Propiedad, que otorga fe pública en relación a la titularidad y a los derechos reales, tienen como objetivo la delimitación exacta de la propiedad inmobiliaria.

Medición, replanteo y deslinde de parcela urbana en Gandía (Valencia)

A pesar de que el colectivo de Registradores afirma que por el hecho de inscribir una finca, el comprador del bien queda completamente protegido en el derecho que ha adquirido, en ninguno de los dos regímenes de la propiedad, los inscritos y los no inscritos, los sistemas de protección existentes anulan el riesgo de posibles discrepancias entre los datos físicos descriptivos de las propiedades que figuren en los títulos y la realidad.

Este grave problema debería haber sido subsanado a partir de 1997, para los bienes inscritos, tras la aprobación de la Ley 13/1996 y el reglamento Hipotecario, en los que se establece la obligatoriedad de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica en el proceso de inmatriculación de nuevas fincas en el Registro. Sin embargo, los problemas de identificación de los bienes inmuebles singuen plenamente vigentes, ¿Qué sucede con las fincas inmatriculadas con una base catastral errónea o con aquéllas inscritas con anterioridad a la obligación de aportar la certificación catastral? Y sobre todo, ¿Qué pasa con la gran cantidad de fincas que no han sido inscritas, fundamentalmente por razones económicas y burocráticas?.

Amojonamiento y comprobación de lindes de parcela industrial en Riba-Roja de Túria (Valencia)

En la práctica, este modelo de propiedad, que lleva más de 100 años en España, genera graves problemas y numerosos conflictos. Entre los más habituales encontramos:

• Inmuebles que a pesar de existir en la realidad física, no se pueden vincular a ningún título que los asocie a un propietario. En el Catastro, esta gran bolsa de fincas aparecen con el atributo de “en investigación”
• Fincas con un título que no se corresponde con un área de terreno determinada, o bien, que a pesar de existir en el terreno, es absolutamente imposible determinar dónde están físicamente. En este apartado encontraríamos las dobles inmatriculaciones.
• Propiedades inmobiliarias en las que se puede relacionar el título de propiedad con su situación física, pero existen graves errores en las cabidas y disposición de los linderos.
• Propiedades inmobiliarias en las que se puede relacionar el título de propiedad con su situación física, forma y superficie, pero se encuentran desplazadas con respecto a su situación real en el terreno.

Como resumen, en España conviven derechos aparentes (fincas no inmatriculadas) con otros bien acreditados (fincas inmatriculadas), sin que ninguno de ellos garantice de forma precisa y fehaciente los linderos y cabidas de las propiedades. Es triste, pero en esta situación se presenta continuamente la propiedad inmobiliaria ante los ciudadanos y las Administraciones Públicas, generando confusión, inseguridad e innumerables litigios. En vista de este desalentador panorama, el Ingeniero en Topografía y Geomática puede en parte paliar esta situación, aportando sus conocimientos y haciendo de nexo de unión entre los títulos de propiedad, las certificaciones gráficas del Catastro y la realidad física del terreno.

2.- El Ingeniero en Topografía y sus competencias

El Ingeniero en Topografía es el profesional de la Geomática, ciencia transversal en la Ingeniería, que tiene competencias específicas para ejercer en el ámbito del Urbanismo,  la Cartografía y la propiedad inmobiliaria, definiendo la realidad física del territorio, aspecto este imprescindible para garantizar de forma precisa y sin ambigüedades la delimitación de la propiedad

Medición de finca rústica para un informe pericial en Denia (Valencia)

Según la Orden CIN/353/2009, el Ingeniero en Topografía es el único técnico en España con formación y titulación universitaria específica en el registro, valoración, planeamiento, delimitación y distribución de la propiedad inmobiliaria, así como en la realización de informes periciales para los Tribunales de Justicia. Esto no quiere decir que no haya otros técnicos competentes en estas labores, pero el Ingeniero en Topografía está formado específicamente para llevarlas a cabo.

3.- La prueba pericial topográfica

La prueba pericial constituye un medio de prueba indirecto de carácter científico por el cual el Juez, desconocedor de ciertos aspectos técnicos, puede valorar, apreciar y tener conocimiento de los mismos, siempre que tales aspectos sean relevantes para la contienda judicial

Para la realización de cualquier informe pericial, es fundamental una minuciosa recopilación de información previa correctamente documentada. Esta información, por sí sola y de forma aislada ya nos puede resultar de gran ayuda, pero muy habitualmente es la relación entre estas informaciones y el estudio topográfico sobre el terreno, lo que nos dará la clave para resolver técnicamente el rompecabezas que supone cada informe pericial. Este procedimiento se realiza generalmente mediante un sistema de información geográfica (SIG) o a través de un sistema CAD

Las fuentes de información que casi nunca deben faltar en un informe pericial de este tipo son las siguientes: cartografía catastral actual, cartografía catastral histórica, certificaciones registrales, mediciones topográficas realizadas en el terreno, reportaje fotográfico, ortofotos actuales, ortofotos históricas y cartografía de planeamiento urbanístico.

Los supuestos más frecuentes a los que nos enfrentamos los peritos en el ámbito de la delimitación y medición de la propiedad y que vienen producidos por la problemática indicada anteriormente son los siguientes:

Deslindes y amojonamientos

El deslinde es el acto en el que se muestran y describen los linderos de una propiedad inmobiliaria. Como consecuencia del mismo, se puede llevar a cabo el amojonamiento o replanteo físico de estos límites sobre el terreno. Un tipo muy habitual de procedimiento judicial relacionado con la delimitación es la acción reivindicatoria. Un ejemplo real lo podemos ver en la sección de casos de éxito

Mediciones

El conflicto en estos casos se deriva de la cabida de la finca o parcela y no explícitamente de los linderos de las propiedades. Muy habitualmente, el hecho de que las superficies catastrales, registrales y reales no coincidan, genera graves problemas de inseguridad jurídica

Medición de linderos de una finca urbana en Torrent (Valencia)

Localización de fincas registrales en el terreno/dobles inmatriculaciones registrales

Estos casos se producen cuando una propiedad inmobiliaria únicamente dispone de un título de propiedad sin vinculación catastral. Localizar e identificar en el terreno una finca únicamente con descripciones literales, muchas veces es una labor compleja que se aborda con una minuciosa documentación histórica: cartografía catastral antigua, fotografía aérea e incluso testimonios de personas conocedoras del terreno. En ocasiones resulta muy complicada la localización, ya que una misma finca puede estar inmatriculada en dos folios separados sin relación en el Registro de la Propiedad.

Servidumbres.

El perito, suele intervenir en estos casos con objeto de realizar un estudio sobre el cumplimiento, excesos o limitaciones de los derechos reales derivados de estas servidumbres. Los asuntos más habituales en los que un perito topógrafo suele encontrarse son los relacionados con las servidumbres de paso, de conducciones eléctricas, el dominio marítimo-terrestre, de luces y vistas, de acueducto y de muros.

Litigios relacionados con el planeamiento urbanístico

Con más frecuencia de la deseable, se producen errores de medición y replanteo de los planes de ordenación urbanística. Estos errores tienen importantes consecuencias, tanto para las fincas originales como en las resultantes o adjudicadas después de la reparcelación.

Expropiaciones

En numerosas ocasiones, la dificultad en identificar y/o cuantificar la superficie de forma precisa de una determinada finca provoca errores a la hora de fijar un justiprecio. Una correcta medición sobre el terreno de la propiedad en cuestión resulta fundamental en este tipo de conflictos.

3.- Conclusiones

El Ingeniero en Topografía y Geomática, como experto en  el ámbito de la delimitación de la propiedad inmobiliaria, es el profesional más indicado en la realización de informes periciales en este campo de actuación. Estos informes ofrecen un valioso instrumento de prueba y auxilio al Juez, aportan claridad y orientan sobre las posibilidades de éxito o fracaso en una demanda judicial. Asimismo, el Ingeniero en Topografía y Geomática trabajando como perito de parte en equipo con el abogado, puede y debe apoyar y respaldar la estrategia judicial a la hora de plantear una demanda o una defensa en un procedimiento judicial.

En Albireo Topografia y Geomática somos especialistas en la realización de este tipo de estudios topográficos. Estamos a su disposición para aclarar todas sus dudas al respecto, le atenderemos gustosamente y si fuera el caso, le podemos ofrecer un presupuesto gratuito sin compromiso