¿Debes georreferenciar tu edificación al inscribirla en el Registro de la Propiedad aunque ya esté en el Catastro?

El requisito legal que establece la obligatoriedad en la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda es claro y explícito. En este sentido, para inscribir cualquier edificación cuya solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, es requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada esté delimitada mediante sus coordenadas geográficas. Sin embargo, nos podríamos hacer la pregunta de si esta exigencia legal es de obligado cumplimiento también para aquellas edificaciones antiguas, cuya representación gráfica ya esté reflejada en la cartografía catastral. En este sentido, la Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, nos aclara el asunto.

Introducción

Como ya hemos comentado anteriormente en este blog, el artículo 202 de la Reforma de la Ley Hipotecaria establece de manera clara que un requisito imprescindible para la inscripción en el Registro de la Propiedad de nuevas plantaciones, edificaciones o instalaciones, es que la porción de suelo ocupada por estos elementos habrá de estar delimitada mediante sus coordenadas georreferenciadas, en el sistema oficial de referencia: proyección UTM y sistema de referencia geodésico ETRS89.

Sin embargo, en la citada Resolución se plantea para el caso concreto de una finca, si es necesario realizar los trabajos técnicos de georreferenciación de la porción de suelo ocupada por una edificación existente reflejada en la cartografía catastral, o bien basta con las coordenadas derivadas del fichero GML extraído del Catastro.

Es cierto que para nuevas edificaciones, la escritura notarial y publicidad registral normalmente es anterior a su reflejo en la cartografía catastral, pero también lo es, que suele ocurrir al contrario cuando se trata de «obras viejas», en las que el alta y georreferenciación catastral no sólo son previas a su escritura notarial y publicidad registral, sino que éstas suelen basarse en aquéllas. De este modo, podría entenderse que estas “edificaciones viejas” ya se encuentran georreferenciadas oficialmente en la cartografía catastral (art. 3-3 del Decreto-legislativo 1/2004, de 5 de marzo por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario). Además también se podría argumentar que en el nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se establece que sólo cuando la descripción catastral no se corresponde con la realidad física, deberá aportarse, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

Medición topográfica para la georreferenciación y generación de GML de edificación en Denia (Alicante)

Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado

En este sentido, la Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, establece que para el caso que se expone es preceptivo aportar georreferenciación de la superficie ocupada

El fundamento de esta resolución parte del mencionado artículo 202 de la Ley 13/2015 Hipotecaria, en el que se establece la obligatoriedad en la georreferenciación de las edificaciones. Para comenzar el razonamiento, la resolución se apoya en una serie de precedentes normativos:

• Resolución de 8 de febrero de 2016, en la que se informa sobre la normativa anterior a la Ley 13/2015, con la cual «era en principio suficiente que la calificación registral comprobara que la edificación que se declara se encuentre íntegramente ubicada dentro de la finca en cuyo folio real se pide inscribir aquélla, y no se ubique ni extienda, ni siquiera en parte, fuera de esa finca. Y una vez comprobados tales extremos esenciales, y acreditado fuera de toda duda cuál es la finca dentro de la cual se encuentra físicamente la edificación que se declara, la normativa anterior no exigía, con carácter general, precisar la exacta ubicación o posición que ésta ocupé físicamente dentro de aquélla».
• Artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, el cual, al regular los requisitos para la inscripción registral «de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes», sí que exigía expresamente en su apartado a) que «el Registrador comprobará (…) que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general». Las exigencias y responsabilidades legales que tales preceptos imponen tanto a la calificación registral, como a la actuación posterior de la administración urbanística competente, justifican la conveniencia en muchos casos de que el interesado acredite y aporte al registrador la concreta ubicación geográfica de la superficie ocupada por la edificación cuya inscripción se solicita.

Labores de medición topográfica para georreferenciar una edificación unifamiliar en Jávea (Alicante)

A la vista de estos antecedentes normativos, el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, resulta más explícito, y establece, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

Igualmente, la Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por la Dirección General de los Registros y del Notariado y por la Dirección General del Catastro, establece inequívocamente que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas». Es decir, los registradores enviarán las coordenadas georreferenciadas de las edificaciones al Catastro

Como consecuencia de las normas descritas anteriormente, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, en el Registro de la Propiedad, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar delimitada y georreferenciada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Es más, en los casos en los que el registrador pudiera tener dudas de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que requiera la delimitación, georreferenciación y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como estableció la Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015

Labores de georreferenciación de parcela y edificación para posterior generación de Representación Gráfica Alternativa y fichero GML en Benidorm (Alicante)

Como hemos explicado en anteriores entradas del blog, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, se debe realizar en el sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, es decir, en la Proyección cartográfica UTM y en sistema de referencia geodésico ETRS89 (RegCan95 para Canarias). A diferencia de lo que ocurre para la representación gráfica alternativa de una finca, este tipo de georreferenciaciones pueden no ser aportadas en formato GML.

Otro aspecto que es interesante conocer es el hecho de que la georreferenciación de una edificación, a pesar de que debe ser comunicada al Catastro por los registradores, no afecta al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que esta coordinación únicamente afecta a la delimitación perimetral de la finca, con independencia de los elementos físicos que puedan estar ubicados en el interior de la misma.

Georreferenciación de edificación para realizar informe de georreferenciación y generación de archivo GML en Manzanera (Teruel)

Conclusiones

En el caso concreto que describe la Resolución, en la certificación catastral aportada, la parcela tiene una superficie de 39 metros cuadrados, y dentro de esa porción se encuentra la edificación, que ocupa una superficie de 19 metros cuadrados.

Si la superficie ocupada por la edificación coincidiese con la superficie de la parcela o si de la propia certificación catastral y/o de los servicios que ofrece la Sede Electrónica del Catastro resultase la ubicación exacta de los 19 metros cuadrados de edificación en planta baja dentro de la parcela de 39 metros cuadrados, sí se podría entender cumplido el requisito legal de la georreferenciación de la porción de suelo ocupada por la edificación; pero lo cierto es que, en el caso descrito, resulta imposible determinar la ubicación gráfica concreta de esos 19 metros cuadrados ocupados por la edificación.

Como se puede comprobar, si se accede a la Sede Electrónica de Catastro, resulta que la superficie gráfica de la parcela es de 39 metros cuadrados, lo que coincide con el título, y que su superficie construida total es de 32 metros cuadrados, que se desglosa en 19 en planta baja y 13 en planta alta, lo cual también es coincidente con lo expresado en el título inmatriculador.

Pero al obtener en la propia sede del Catastro la geometría del edificio, lo cual el registrador no sólo puede sino que incluso debe hacer de oficio cuando, como en el este caso, los interesados declaran un edificación coincidente con la que consta dada de alta en Catastro, resultan unas coordenadas en el fichero GML que no se corresponden con una superficie ocupada de 19 metros cuadrados, que es lo que según el título y el propio Catastro ocupa en planta baja la edificación, sino que arrojan una superficie de 39,41 metros cuadrados, que es incluso ligeramente superior a la superficie total de la parcela.

Por tanto, no pudiéndose obtener de la sede de Catastro las coordenadas de la superficie de los 19 metros cuadrados ocupada por la edificación, tales coordenadas, exigidas por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, habrán de ser aportadas al Registro por el interesado.

Como conclusión, en los casos muy frecuentes en los que la superficie derivada de la geometría de la cartografía catastral no sea coincidente con la del título inmatriculador (problema generado muchas veces por la no coincidencia entre la superficie de la certificación catastral y la derivada de la geometría de la cartografía catastral), será necesario aportar una georreferenciación por la persona interesada en inscribir la edificación.

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