Facilitar y simplificar los trámites con la administración suele ser positivo. Sin embargo, cuando esta simplificación implica una merma en los derechos y la seguridad jurídica del ciudadano, se hace necesario realizar una reflexión. Este es el caso de la política del “háztelo tú mismo” o del “bricolaje cartográfico”, que está implantando la Dirección General del Catastro. Con esto nos referimos a la reciente puesta en marcha en la sede electrónica del Catastro, de herramientas de edición cartográfica, con las que se pueden hacer subsanaciones de la cartografía catastral apoyándose en la ortofotografía aérea del PNOA (Plan Nacional de Ortofotografía Aérea).
Para entender mejor nuestro razonamiento, vamos en primer lugar a explicar cómo se realiza la cartografía catastral y cómo se elaboran las ortofotos georreferenciadas que podemos poner de fondo en el visor catastral.
Vaya por delante que es comúnmente aceptado por la comunidad de técnicos especializados en la delimitación de la propiedad, que la cartografía catastral en España no es la adecuada para poder delimitar con garantías jurídicas la propiedad inmobiliaria. ¿En qué nos basamos para ser tan contundentes en nuestra crítica? Pues en primer lugar, en nuestros más de 20 años de experiencia contrastando realidades físicas, jurídicas y catastrales, encontrando y poniendo de manifiesto graves errores geométricos en la cartografía catastral. En segundo lugar, en que esta cartografía tiene un pecado original, puesto que se elabora mediante interpretación de fotografías aéreas ortorrectificadas u ortofotos.
Esta técnica, tiene muchos inconvenientes y una única ventaja: es muy económica. Entre los inconvenientes más destacados podemos encontrar los siguientes:
- Limitaciones por el proceso de rectificación geométrica de las fotografías aéreas empleadas. Las fotografías aéreas, como cualquier fotografía, no pueden utilizarse como base para realizar una medición sobre ellas, ya que tienen una proyección cónica que produce grandes deformaciones, que aumentan conforme nos alejamos del centro de la foto, impidiendo medir directamente sobre ellas. Para poder realizar cartografía con fotografías aéreas es necesario transformar esa proyección cónica en una proyección ortogonal georreferenciada sobre la que poder medir. Este proceso se denomina ortorrectificación y no es una técnica novedosa, como piensan muchos usuarios de drones poco formados. Esta técnica se llama fotogrametría, y su utilización se remonta a finales del siglo XIX. Pues bien, las ortofotografías que utiliza el Catastro en su visor son las del PNOA, y estas ortofotos se realizan con una ortorrectificación diferencial que aplica una corrección del relieve, pero no de las construcciones, edificios o muros. ¿Y en qué se traduce esto? Pues en que los tejados o azoteas de los edificios, o cualquier otra construcción, se aprecian desplazados con respecto a su base, que es la línea que se debe representar en la cartografía catastral, como se observa en la figura 2.
- Limitaciones de resolución espacial. Las ortofotos más habituales del PNOA tienen un RMS (Error medio cuadrátrico) planimétrico de aproximadamente un metro. Hemos asistido a ponencias en las que altos cargos del Catastro defienden a capa y espada que esta precisión es más que adecuada. Creemos que esto es un despropósito. En primer lugar, porque el Catastro ya no tiene como única finalidad la fiscal, como hasta hace poco, ahora es la base gráfica que accede al Registro de la Propiedad, con las consecuencias jurídicas que esto implica; y en segundo lugar, porque aunque aceptáramos esta única finalidad recaudatoria, un error de un metro en el lindero de una parcela urbana puede suponer un injusto y considerable incremento en el impuesto de bienes inmuebles que el ciudadano no tiene porqué resignarse a aceptar.
- Limitaciones derivadas de la subjetividad en la fotointerpretación sobre la ortofoto para obtener los linderos de las parcelas. Todos sabemos que las fotografías aéreas se realizan desde el aire; esto es algo obvio, pero a veces se nos olvida. También se nos olvida que nuestro territorio no es el desierto del Sahara, existen árboles, setos, construcciones, que muchas veces nos impiden ver el suelo. ¿Qué se hace para determinar un linde que no resulta visible en la ortofoto? Pues que se inventa, así de sencillo. Pero no pasa nada, porque el ciudadano puede reclamar si no está de acuerdo, eso sí, pagando de su bolsillo una medición topográfica georreferenciada.
Estas limitaciones deberían ser suficientes para que la dirección del Catastro reflexionara y se planteara si seguir con esta política es beneficioso para el ciudadano o si lo que van a conseguir es empeorar aún más la base gráfica catastral, base gráfica que a medida que pasa el tiempo se demuestra más imprecisa y anacrónica. La Cartografía no es una disciplina sencilla que pueda manejar cualquiera, requiere conocimientos matemáticos, topográficos, geodésicos, que no están al alcance de cualquier técnico. Banalizar la elaboración de cartografía georreferenciada, es comparable a afirmar que no es necesario un proyecto de ejecución realizado por un arquitecto para construir una vivienda. Al fin y al cabo, los albañiles tienen conceptos básicos de estructuras y construcción y en la mayoría de los casos serían perfectamente capaces de construir una casa sin proyecto, solo con las indicaciones del promotor.
Nosotros, como profesionales especializados en la delimitación de la propiedad inmobiliaria, recomendamos no realizar parcelaciones, segregaciones o subsanaciones catastrales con la herramienta de edición del Catastro, ya que el resultado casi nunca reflejará la voluntad de dominio de los propietarios y será una fuente de futuros conflictos. Estas labores, sólo pueden ser abordadas con plenas garantías mediante mediciones sobre el terreno con instrumental topográfico adecuado que reflejen el acuerdo de los colindantes, derivado de un deslinde. En Albireo Topografía estaremos encantados de asesorarle en estos asuntos y ofrecerle un presupuesto sin compromiso. No te la juegues #CuandoLaPrecisiónImporta.
