¿INMATRICULAR MI FINCA?

¿Por qué te interesa inmatricular tu finca? ¿Si no está inmatriculada, no es tuya?. Pues bien, en primer lugar, dejar claro que el Registro de la Propiedad no te atribuye el dominio, sino que te ofrece protección jurídica adicional y hace público ese domino, por lo que la respuesta a la segunda pregunta es que no; que tu finca puede ser tuya a pesar de no estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Además, en España, a diferencia de otros países, la inscripción en el Registro no es obligatoria, aunque muy recomendable, ¿Por qué?, Fundamentalmente porque ofrece seguridad jurídica adicional frente a terceros. Por otro lado, desde el año 2015, con la reforma de la Ley Hipotecaria (en adelante LH), la inmatriculación implica la inscripción de una base gráfica georreferenciada de los límites de la finca, por lo que esa seguridad jurídica adicional se extiende al objeto del derecho de propiedad, es decir, a la delimitación precisa de la propiedad, cosa que no sucedía antes de la citada reforma legislativa. En este post, te explicaremos en qué consiste la inmatriculación de una finca, sus implicaciones y sus modalidades de tramitación.

¿En qué consiste la inmatriculación?

Cuando hablamos de inmatricular tu finca, nos referimos a su ingreso por primera vez en el Registro de la Propiedad, sin proceder de otra finca inscrita previamente, a través de una primera inscripción de dominio, mediante unos procedimientos específicos con la finalidad de acreditar su propiedad, su realidad física y jurídica extrarregistral y su delimitación georreferenciada coordinada con el Catastro.

Es fundamental que el registrador compruebe que la finca no esté previamente inscrita, con la misma o con otra descripción. Mediante la consulta en el archivo literario y en las representaciones gráficas georreferenciadas, se evitan dobles inmatriculaciones por nuevas inscripciones coincidentes con otras fincas ya inscritas o por actualizaciones descriptivas de una finca inmatriculada.

Como consecuencia de la inmatriculación, se realiza una apertura de folio real, dando el número de finca correlativo correspondiente y el código registral de la finca, que le acompañará a lo largo de su “vida registral”. Existen supuestos de apertura de folio que no se corresponden a inmatriculaciones, como sucede en las aperturas de folios a los pisos o locales de propiedades horizontales, tratándose de folios filiales a la finca matriz, que es el edificio, y ya consta inmatriculado. Igualmente, en operaciones de reparcelación urbanística, en las que se abre folio a las fincas resultantes, no hay inmatriculación, pues sustituyen a las antiguas fincas iniciales, que han de estar inmatriculadas.

La inmatriculación de ciertas fincas exige el cumplimiento de algunos requisitos especiales que se derivan de la protección de intereses públicos:

• En la inmatriculación de fincas colindantes con montes públicos o ubicadas en términos municipales con montes demaniales, la Ley de Montes, Ley 43/2003 en su artículo 22 y su Reglamento, en el artículo 77, establece que se requerirá el informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma. Para los casos de fincas lindantes con montes públicos sin deslindar, según la Resolución de la DGRN de 13 de julio de 2011, para acceder a la petición de inmatriculación, los interesados deberán solicitar el deslinde parcial de dicho monte en el área afectada por la finca.

• En la inmatriculación de fincas colindantes con el dominio público marítimo-terrestre, el artículo 15 de la Ley 22/1988, de Costas y 33 a 36 del Reglamento General de Costas establecen que, para las fincas situadas dentro de la servidumbre de protección, se deberá precisar si son colindantes con dominio público. En caso afirmativo, se deberá adjuntar certificación de no invasión de dominio público emitido por la Administración. Si se describe la finca como no lindante con dominio público marítimo terrestre, el Registrador requerirá al interesado para que sitúe la finca en el plano de la Administración del Estado, requerimiento redundante, puesto que, al realizarse la inmatriculación, la cartografía de la finca está georreferenciada en el mismo sistema geodésico de referencia que la cartografía de la Administración. En el caso de que no estuviese aprobado el deslinde administrativo del dominio público marítimo, se iniciará el correspondiente procedimiento a costear por el interesado, dentro de un plazo no superior a tres meses desde la solicitud, quedado suspendida la inscripción solicitada hasta que se resuelva el deslinde.
• En la inmatriculación de fincas colindantes con dominio público de carreteras, el artículo 30.7 de la Ley de Carreteras establece que, cuando se pretende inmatricular una finca situada en la zona de servidumbre, se deberá precisar si linda con dominio público, y en caso afirmativo se deberá aportar certificación de la Administración General del Estado, en la que se acredite que no se invade dominio público.
• En la inmatriculación de fincas que incluyen edificaciones, debe acreditarse el cumplimiento de la normativa urbanística de la edificación, mediante licencia urbanística o bien mediante la vía de la inscripción de la obra nueva antigua que regula el artículo 20.4 del texto refundido de la Ley del Suelo. En el caso de inscripción de nuevas edificaciones, el artículo 202 de la Ley 13/2015 de la Reforma de la Ley Hipotecaria, establece que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas georreferenciadas y cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica.
• En la inmatriculación de fincas provenientes de segregaciones, divisiones o parcelaciones, deben cumplirse los requisitos derivados de la legislación urbanística o agraria correspondientes, especialmente los relativos a la unidad mínima agraria y a los de parcela urbanística mínima, para obtención de licencia municipal. En el caso de que la finca proceda de otra matriz no inmatriculada, cabe la inmatriculación, pero debe cumplir también los mencionados requisitos.

Coordinación Registro-Catastro

La coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro es obligatoria en la inmatriculación de fincas, según establece el artículo 9 b de la LH. Esto es, se ha de adoptar la representación catastral como base gráfica georreferenciada de la finca, coincidente con el título de propiedad, sin poder aportar una representación gráfica alternativa; aportación deseable en los frecuentes casos en los que el Catastro no refleja correctamente la voluntad de dominio. En estos casos, la solución es o corregir la representación gráfica Catastral georreferenciada y/o los títulos de propiedad antes de inmatricular, o bien realizar esta corrección a posteriori, una vez inmatriculada la finca

Solo en caso de inmatriculación por medio de certificación administrativa regulada por el artículo 206 LH, si la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponder con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. Esta posibilidad que deja abierta el legislador, permite inmatricular el dominio público en zonas urbanas a pesar de no estar reflejado en el Catastro.

Los efectos de la inmatriculación son los siguientes:

• Inscripción del derecho de dominio.
• Notificación de la inmatriculación al poseedor, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca.
• Publicación del edicto y utilización del servicio en línea para creación de alertas específicas.
• El inmatriculante no es tercero protegido por el principio de fe pública registral del artículo 34 LH, al faltar el requisito de la previa inscripción a nombre del transmitente, puesto que se trata de la primera inscripción.

Procedimientos de inmatriculación

Para que puedas inmatricular tu finca, es preciso que sigas alguna de las vías o procedimientos previstos en la LH, en concreto, los artículos 203 a 206, cuya finalidad es acreditar el dominio de la finca y su realidad física georreferenciada, recogiendo como medios para ello el título público de adquisición, el expediente de dominio, la certificación administrativa de dominio y otros medios específicos.

Títulos públicos traslativos del dominio

Es comúnmente conocida como “doble inmatriculación”. Se regula en el  artículo 255 LH y se realiza presentando los títulos públicos traslativos del dominio, otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público. Debe existir, a juicio del Registrador, identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos y en la certificación catastral descriptiva y gráfica. En caso de que la finca no coincida con la cartografía catastral, será necesario realizar una subsanación catastral previa, ya que la Ley no permite aportar una representación gráfica alternativa.

Resumiendo, los requisitos para la inmatriculación utilizando este medio son:

• Doble título con un año entre ambos. El título público actual que contenga un negocio jurídico que de fe de una transmisión de bienes o derechos. Los documentos más habituales son la escritura de compraventa, de donación, de permuta o de herencia y posteriormente la persona que otorgue ese título debe documentar que adquirió la propiedad al menos un año antes del otorgamiento, y deberá acreditarlo presentando también el título público.

• Que la finca no esté inmatriculada y que no coincida su delimitación georreferenciada con otra finca ya inscrita.

• Identidad total en la descripción de la finca entre los títulos públicos y la certificación catastral descriptiva y gráfica, lo cual supone una diferencia respecto al expediente de dominio del artículo 203 LH, en el que en ningún momento se habla de “identidad de descripciones”, sino de “correspondencia de la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita”. Esto es, en el expediente de dominio, el requisito de correspondencia de entre la descripción literaria de la finca y la representación catastral es algo flexible, mientras que, en el procedimiento de la doble inmatriculación, la correspondencia ha de ser total y exacta. Si esto no fuera así, no sería posible este procedimiento inmatriculador mientras no se procediera a rectificar el Catastro por el procedimiento del artículo 18 c del texto refundido de la Ley de Catastro.

• Que el Registrador verifique la falta de previa inscripción de la finca.

• Que no exista coincidencia total o parcial de la finca con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas o con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan en la información territorial asociada.

Esta vía de inmatriculación tiene la peculiaridad de que mantiene la suspensión por dos años de la fe pública registral.

Expediente de dominio

Este expediente, antes de la Ley 13/2015 de Reforma de la LH, se tramitaba en el juzgado; en la actualidad, lo instruye el Notario y lo resuelve el Registrador.

Es un procedimiento relativamente complejo que requiere, entre otros trámites, la certificación de que la finca no está previamente inscrita, la anotación de la iniciación del expediente en el Registro, la notificación a los titulares de derechos reales sobre la finca y a los titulares de las fincas colindantes, la apertura de un plazo de comparecencias, la no oposición de ningún interesado y la calificación favorable de todo ello por el Registrador.

Se regula en el artículo 203.1 de la LH, y tiene las siguientes características:

• Se tramita en forma de acta notarial de notificación e incorporación de documentos y declaraciones.
• Cualquier notario perteneciente al distrito o distritos en los que esté ubicada la finca o en un distrito colindante, es competente para actuar.
• Se inicia por escrito a instancia del promotor del expediente. Entre otra, es necesario aportar la siguiente documentación: título traslativo de propiedad público o privado con la descripción literal, que otorgue el dominio al promotor, así como los datos sobre fincas, propietarios y titulares de derechos de las fincas colindantes que serán notificados, al igual que el Ayuntamiento correspondiente.
• Cualquier interesado puede alegar y presentar pruebas en el plazo de un mes desde que haya sido notificado. Si alguno de ellos se opone, el expediente se cierra sin éxito.
• Se exige aportar Certificación catastral descriptiva y gráfica, sin que pueda presentarse una representación gráfica alternativa. El problema se puede plantear cuando exista correspondencia, pero no coincidencia total entre la descripción literaria del título de propiedad con la descripción gráfica de la parcela catastral. En estos casos, el legislador no se refiere a una coincidencia descriptiva total o exacta, pero sí una correspondencia de descripciones, lo que permite algunas diferencias formales siempre que se mantenga la correspondencia de recintos y diferencias de superficie que no excedan del 10% siempre que, a través de calificación registral, se analice la delimitación georreferenciada entre finca y parcela, no bastando aplicar el criterio de no coincidencia entre superficies de menos de un 10%. En los casos en los que las diferencias excedan del 10%, sin ser un criterio totalmente exclusivo, sería conveniente rectificar el título de propiedad, la cartografía catastral, o en la mayor parte de los casos ambos, para adaptarlos a la voluntad de dominio de los propietarios.

Inmatriculación por certificación administrativa de dominio

Esta modalidad, que se establece en el artículo 206 LH, permite a las administraciones Públicas inmatricular sus inmuebles por un medio privilegiado, ya que es suficiente la afirmación de pertenencia del inmueble. En la nueva redacción de la Ley se ha suprimido la posibilidad de que la Iglesia Católica pueda inmatricular sus bienes mediante certificación eclesiástica.

Es importante señalar que, actualmente, todos los bienes de las Administraciones Públicas son de inscripción obligatoria, incluidos los demaniales, según establece el artículo 36.1 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.

Los requisitos que se deben aportar para llevarla a cabo son:

• Título escrito de dominio si se tiene.
• Certificación administrativa expedida por funcionario a cuyo cargo esté la administración del inmueble, que acredite su adquisición, con informe favorable de los servicios jurídicos.
• Acuerdo de su inclusión en el inventario
• Certificación catastral descriptiva y gráfica. Si no existiera esta certificación catastral, se debe aportar una representación gráfica alternativa georreferenciada con los ficheros GML, el informe de validación catastral y un informe del Catastro, en el que se certifique la inexistencia de certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. En el caso de que sí exista certificación catastral, pero ésta no se corresponda con la voluntad de dominio, no cabría una representación gráfica alternativa, debiéndose corregir esta situación antes o después de la inmatriculación.

Una vez determinada la falta de inmatriculación, se lleva a cabo la inscripción en el Registro y la publicación de un edicto en el BOE.

Por este medio, se permite a las Administraciones Públicas la inscripción a su favor de obras nuevas, segregaciones, parcelaciones, etc. así como la reanudación del tracto interrumpido.

Otras modalidades de inmatriculación

El artículo 204 LH establece cinco casos especiales:

• Procedimientos de transformación o equidistribución urbanística.

• Concentración parcelaria

• Expropiación forzosa.

• Procedimientos administrativos de deslinde.

• Sentencias declarativas que ordenen la inmatriculación en procedimiento en que hayan sido demandados todos los que hubieran de intervenir en el expediente de dominio. Modalidad que se emplea para los casos de oposición de algún interesado, o de duda del registrador acerca de si la finca ya está previamente inmatriculada.