Resumen
La mediación es un método novedoso, económico y alternativo a la contienda judicial en la resolución de conflictos. En este artículo, continuación del publicado la semana pasada, ponemos el acento en los casos más comunes relativos al deslinde topográfico de bienes inmuebles y de límites jurisdiccionales. Todo lo anterior, dentro del marco legislativo español, materializado en la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.
Una parte considerable de los conflictos que afectan a propietarios particulares de bienes inmuebles colindantes o a administraciones públicas, se debe a disputas por la ubicación topográfica de linderos y límites jurisdiccionales. A menudo, muchos de estos conflictos vecinales desembocan en un proceso judicial instado en los Tribunales, en el que dos o más vecinos se enfrentan ante la presencia de un Juez. Una vez se dicta sentencia, independientemente del resultado, las partes seguirán encontrándose casi diariamente en el lugar del conflicto, situación que no redundará más que en rencillas y nuevas disputas entre ellos, pues generalmente perdurará un ánimo de resentimiento, sobre todo para la parte que no resultó favorecida por la sentencia judicial.
La mediación, al tener como pilar fundamental la resolución del conflicto por las propias partes, permitiendo el mantenimiento de las relaciones subyacentes, hace que este modelo de resolución de controversias sea muy adecuado, ya que el mantenimiento de la relación vecinal es fundamental para el cumplimiento de los acuerdos alcanzados y sobre todo, para sentar las bases de un futuro sin más conflictos.
1. Elementos a considerar en este tipo de conflictos
Como ya se ha indicado, en la labor del mediador no cabe la proposición de soluciones, ya que esto afectaría a su imparcialidad y mermaría la confianza de las partes. Sin embargo, esto no quiere decir que el mediador en conflictos de deslindes no deba poseer formación técnica y conocimientos sólidos sobre los elementos que suelen barajarse en este tipo de conflictos, para poder guiar el proceso con garantías, y sobre todo para proponer, si fuera necesario, la intervención en el proceso de mediación el asesoramiento de un perito topógrafo.
A continuación se describirán los elementos que suelen estar presentes y que se deben conocer, aunque sea de forma parcial en este tipo de conflictos:
1.1 Actas y cuadernos de campo del Instituto Geográfico Nacional
Las operaciones topográficas destinadas a georreferenciar las líneas límite municipales en España se llevaron a cabo hace alrededor de un siglo y tenían como finalidad poder replantear los mojones en el caso de que éstos desaparecieran.
El instrumental mayoritariamente empleado fue la brújula taquimétrica, instrumento topográfico muy empleado para medir direcciones y ángulos. Los ángulos observados se denominan rumbos magnéticos, siendo necesario conocer la declinación magnética existente en aquel momento en el lugar del levantamiento. Las ventajas de su sencillo y rápido manejo contrastan con la baja precisión de las observaciones realizadas con ella, debida fundamentalmente a las variaciones periódicas del magnetismo terrestre así como las anomalías puntuales debidas a las características del terreno.
Las observaciones realizadas mediante brújula y estadía quedaban anotadas en los denominados cuadernos ce campo: rumbos, ángulos verticales, lecturas de mira, así como la declinación magnética en el momento de la observación e indicaciones acerca de la metodología llevada a cabo en la medición. Por lo tanto, en los cuadernos de campo quedaba definida geométricamente la línea límite, como se puede ver en la figura 1.
Fig. 1 Cuaderno de campo del año 1916 conlas observaciones topográficas de la línea límite de dos municipios de la provincia de Valencia. Fuente: Instituto Geográfico Nacional
Sin embargo, es necesario señalar que las observaciones no se ajustan a puntos con coordenadas conocidas y precisas. Por lo tanto, no es posible con sólo estos datos referenciar de forma absoluta los puntos de la línea límite. Este hecho limita de forma considerable la posibilidad de futuros deslindes, amojonamientos y replanteos, sobre todo en el caso no poco habitual, de que muchos mojones hayan sido destruidos.
1.2. Escrituras públicas de compra-venta
La Escritura Pública es un documento público autorizado por un Notario, donde éste emite un juicio sobre la identidad y capacidad de las partes y redacta un documento conforme a lo querido por ellas, advirtiendo a las partes sobre sus obligaciones. Es muy importante el apartado de descripción de la finca, ya que en él se indica la superficie y se describen los linderos de forma literal, aunque generalmente no se aporta documentación cartográfica.
1.3. Certificaciones históricas del Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad en España tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (Código Civil. Art. 60). La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria para cada propietario, existiendo fincas inscritas y otras que no lo están. La historia registral de una finca nos aporta una valiosa información, ya que muestra la evolución temporal de sus linderos y superficie (ver Fig. 2), sin embargo, esta información es escrita y en muy pocas ocasiones hay una base gráfica topográfica. Este hecho, fuente de innumerables disputas entre propietarios de fincas colindantes, queda en parte subsanado por la obligatoriedad de incluir en el título de propiedad la referencia catastral de la finca en cuestión. Esta obligación es relativamente reciente, regulándose en el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de Marzo, por lo que no afecta a las fincas inscritas antes de esta fecha.
Muy habitualmente, se producen problemas de inexactitudes de los datos registrales, hecho que también genera muchos conflictos, de hecho, una de las deficiencias del sistema registral español se encuentra en la falta de verificación de los datos a inscribir, como son los datos de las superficies de las fincas. Esto da origen a numerosas dudas, ya que no es raro el caso de fincas que registralmente poseen una superficie inferior a la contemplada en el título de propiedad.
Fig 2. Certificación histórica de una finca registral en Paterna (Valencia)
En otras palabras, el Registro declara que los asientos tienen presunción de veracidad mientras no se demuestre lo contrario, es decir, si se prueba esa inexactitud se pueden realizar modificaciones mediante el procedimiento denominado «Expediente de Exceso de Cabida».
1.4. Planos topográficos catastrales actuales e históricos
El Catastro Inmobiliario Español es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que figuran todos los bienes inmuebles rurales, urbanos y especiales (Ley española 48/2002). La inscripción en este registro es obligatoria, a diferencia del Registro de la Propiedad. El Catastro Inmobiliario se basa en una cartografía completa y continua de los límites de la propiedad de toda España. Esta cartografía es libre y está a disposición del ciudadano de forma gratuita a través de internet, como se muestra en la figura 3. Sin embargo, como el objetivo principal del Catastro español es fiscal y no la determinación precisa de la propiedad, su cartografía es muy deficiente. Este hecho, unido a que gran número de parcelas no tienen relación con el Registro de la Propiedad, genera numerosos conflictos.
Fig. 3 Cartografía catastral de Burjassot (Valencia)
En ocasiones, especialmente cuando los linderos físicos se han perdido, o bien han sido alterados, puede ser de gran utilidad en un proceso de mediación observar la evolución gráfica de una parcela consultando cartografía histórica catastral, como la que se muestra en la figura 4.
Fig. 4 Cartografía catastral histórica de Moncada del año 1929 (Valencia)
1.5. Cartografía del planeamiento urbanístico
El planeamiento urbanístico ordena y proyecta el destino de los terrenos, su utilización y las construcciones en ellos previstas, atendiendo las necesidades de la población. La cartografía del planeamiento urbanístico constituye el instrumento por el que se materializa espacialmente este planeamiento. En la medida en que este tipo de cartografía deslinda el destino futuro de los terrenos, puede afectar directamente al valor y uso de una finca, circunstancia que puede ser de gran importancia en una disputa de linderos sobre una determinada zona.
1.6. Mediciones topográficas realizadas sobre el terreno
En muchas ocasiones, para avanzar en un proceso de mediación se hace necesario que un perito topógrafo independiente tome datos de campo para comparar estas mediciones con otro tipo de documentos gráficos. Los datos de campo se registran con instrumentos topográficos o geodésicos tales como estaciones totales o equipos GPS – GNSS geodésicos dependiendo de la ubicación y la precisión requerida.
1.7. Fotografía aérea actual e histórica
Otro instrumento que también puede resultar útil en un proceso de mediación es la fotografía aérea. Este elemento aporta objetividad en las variaciones de lindes a lo largo del tiempo, en una disputa topográfica de un bien inmueble. En España, existen fotografías aéreas de todo el territorio desde el año 1956, cuando se realizó el llamado “vuelo americano” (ver Fig. 5). En la actualidad, se dispone de información multitemporal del conjunto del territorio español. Ejemplos de esta información son el vuelo oleícola del SIGPAC (Sistema de Información Geográfica de la Política Agraria Común) o el proyecto PNOA (Plan Nacional de Ortofotrogarfía Aérea) del Instituto Geográfico Nacional. Esta información está disponible en el Instituto Geográfico Nacional y en otros organismos cartográficos autonómicos.
Fig. 5 Fotografía aérea histórica del vuelo americano de 1956. Área de Sagunto, en la provincia de Valencia
1.8. Testimonios de personas conocedoras del terreno.
En los casos en que los bienes objeto de la disputa hayan cambiado considerablemente con el tiempo, y la documentación analizada anteriormente no aporte ninguna información, el testimonio de personas de edad avanzada, conocedoras del terreno, puede ser de ayuda en la identificación de los cambios en los límites de propiedad. Sin embargo, estos testimonios no son recomendables en un proceso de mediación, a no ser que sea completamente necesario, ya que introducen un elemento de subjetividad que puede distorsionar el proceso.
1.9. Indicios físicos en el terreno.
En ocasiones, acordado un informe pericial topográfico por un profesional independiente, éste puede encontrar indicios que muestren objetivamente el límite de una propiedad. En ocasiones estos indicios entran en contradicción con alguno de los elementos anteriores. Sin embargo esta información no se ha de despreciar y deberá ser tenida en cuenta en el proceso de mediación.
1.10. Cartografía de proyectos de Ingeniería o Arquitectura.
Cuando un proyecto se materializa en el terreno y se ejecutan expropiaciones, permutas u ocupaciones, el resultado final puede variar con respecto a la redacción original del proyecto. Este hecho en ocasiones produce conflictos entre propietarios particulares o con la administración. A efectos de informar, clarificar las posiciones y dar objetividad al conflicto en una mediación, puede ser de gran ayuda contrastar la cartografía del proyecto, con el estado inicial (antes de realizarse la obra en cuestión) y el estado final de las fincas. La figura 6 muestra un plano expropiación de una carretera en Rocafort (Valencia) que no se materializó correctamente en el terreno y dio lugar a varias disputas legales entre administraciones.
Fig. 6 Plano de expropiación de una carretera en Rocafort (Valencia)
2. Conflictos más habituales sobre la delimitación de bienes inmuebles
La tipología de conflictos que se pueden presentar en el ámbito de la determinación geográfica de los límites y extensión de la propiedad inmobiliaria, es extensa y variada. En este punto se presenta una clasificación de los conflictos más habituales en España, basada en 20 años de experiencia profesional.
2.1. Deslindes y amojonamientos
La correcta delimitación del territorio permite a las personas conocer hasta dónde puede ejercer sus derechos y obligaciones; al igual que permite a las administraciones aplicar su jurisdicción. A lo largo de la historia han existido multitud de conflictos relacionados con la posesión de partes de un territorio y una correcta delimitación supone evitarlos en un futuro, sin embargo en ocasiones las disputas son inevitables. Es aquí donde la mediación puede ser de gran utilidad para superar las desavenencias manteniendo las relaciones subyacentes entre personas y/o administraciones, que generalmente tienen una relación de vecindad.
Se entiende por deslinde al acto formal de distinguir los linderos de una propiedad. Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales (Código Civil. Artículos 385, 386, 387 y 388). El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes. Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales. (Código Civil. Artículos 385, 386, 387 y 388).
Asimismo, todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas (Código Civil. Artículos 385, 386, 387 y 388).
El amojonamiento sirve para plasmar físicamente los límites de la propiedad. La acción de amojonar es una operación posterior y consecuencia del deslinde.
En estos casos, las informaciones relevantes en un conflicto de deslindes, de mayor a menor importancia son las que se indican en la tabla 1.
2.2. Mediciones en inmuebles
En estos casos no se discuten los lindes de la propiedad, sino la superficie o determinadas medidas en la forma de la parcela, como por ejemplo retranqueos de edificaciones a viales existentes. Los conflictos más habituales con los que se relacionan estos casos suelen ser herencias, compraventas o permutas.
La información relevante en un conflicto de este tipo es la realidad física del terreno y la única forma para conocerla con plena garantía es mediante medición sobre el terreno realizada con instrumental topográfico.
2.3. Identificación de inmuebles
A veces, a la hora de vender o heredar un determinado bien inmueble nos encontramos con el problema de su identificación precisa en el terreno. En estos casos, generalmente sólo se dispone de información del Registro de la Propiedad, información literal sobre linderos que no incluye cartografía del mismo. Una operación de venta, permuta o herencia de un bien que existe, pero que no está clara su ubicación topográfica, puede generar disputas y conflictos.
En estos casos, la información relevante en un proceso de mediación, de mayor a menor importancia, se indica en la tabla 1.
2.4. Dobles inmatriculaciones registrales
Existe doble inmatriculación cuando una misma finca está inmatriculada en dos folios diferentes e independientes el uno del otro del Registro de la Propiedad. También se produce este fenómeno cuando dos fincas coinciden parcialmente o una de ellas se encuentra completamente incluida en otra mayor.
Este problema se produce fundamentalmente porque históricamente, las descripciones registrales no incluían información cartográfica ni era necesario indicar la correspondencia con la numeración catastral. Las descripciones geográficas para ubicar las fincas se basaban únicamente en la indicación de las personas con las que se lindaba y, con suerte, si era el caso, con algún elemento topográfico como un camino, un barranco, etc.. Este hecho hacía muy frecuente la doble inmatriculación. Hoy en día con la obligatoriedad en la indicación de la referencia catastral al inmatricular, prácticamente el problema ha desaparecido. Sin embargo aún quedan muchas fincas que desgraciadamente presentan este problema, generando no pocas disputas y contiendas judiciales.
En estos casos, las fuentes a considerar en una posible mediación, de mayor a menor importancia se indican en la tabla 1.
2.5. Servidumbres
En el derecho, y en el ámbito inmobiliario, servidumbre es la denominación de un tipo de derecho real que limita el dominio de un predio denominado predio sirviente en favor de las necesidades de otro llamado predio dominante perteneciente a otra persona. Hay muchos tipos de servidumbre, siendo los más habituales los de paso, conducciones, marítimo-terrestre, de luces y vistas, de acueducto, de muros, de apoyo de vigas, etc…
Son muy habituales los conflictos relacionados con las servidumbres ya que, no pocas veces, se producen excesos en el predio dominante o limitaciones en el sirviente. Estos casos, que pueden acabar en un proceso judicial, podrían ser solucionados con una mediación, llegando las partes a un acuerdo y conservando las relaciones de vecindad, cosa que no sucede cuando el juez dicta una sentencia.
En estos casos, es importante conocer el contexto en el que se mueve el conflicto. Las fuentes de información a considerar, de mayor a menor importancia son las que se detallan en la tabla 1.
2.6. Correspondencia entre planeamiento urbanístico y realidad física
Muchos conflictos derivan de errores a la hora de replantear en el terreno la ordenación urbanística plasmada en los correspondientes planes generales municipales. Esto produce graves problemas en la propiedad, tanto de las fincas originales (que pueden verse en mayor o menor medida afectadas) como en las que resultan después de las reparcelaciones.
En estos casos (ver tabla 1), la información fundamental, es la del planeamiento urbanístico.
2.7. Expropiaciones
Como indica el Código Civil Español, nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización. Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.
En no pocas ocasiones se producen errores a la hora de expropiar bienes inmuebles para la ejecución de obras públicas. Estos errores suelen tener origen en la falta de correspondencia entre documentación existente de la propiedad en cuestión y la realidad física. El grave inconveniente de estos conflictos reside en que los particulares, generalmente han de embarcarse en un procedimiento judicial contencioso-administrativo muy largo y costoso. En principio, legalmente nada impide que se pueda realizar un proceso de mediación entre la administración y un particular (salvo ciertos casos específicos). La mediación aporta también grandes ventajas, con respecto al proceso judicial, en el ámbito administrativo, aunque en este momento, la gran desigualdad en las posiciones de fuerza entre los particulares y la administración, a favor de esta última, hace muy difícil la mediación para este tipo de conflictos.
Tabla 1. Información por orden de relevancia para cada tipo de conflicto. Fuente: elaboración propia
3. Ejemplo real de mediación en un conflicto sobre la delimitación topográfica de linderos
En este epígrafe se describe un conflicto real sobre linderos entre fincas urbanas, resuelto satisfactoriamente mediante un proceso de mediación:
En el año 2006, coincidente con el momento álgido de la construcción residencial en España, en el municipio de Moncada (Valencia), se desarrolla urbanísticamente una zona rústica mediante un Plan de Acción Integrada (PAI), en las afueras del casco urbano. En el año 2008, la parte A compra a un tercero de buena fe, uno de los solares resultantes de la reparcelación. Al cabo de tres meses, el propietario de un inmueble colindante situado fuera del PAI (parte B), valla su propiedad invadiendo casi la mitad del solar adquirido por la parte A alegando defectos en las mediciones de las fincas aportadas al PAI.
Tras intentos fracasados de contactos y negociaciones entre las partes, el conflicto se encona y llega al Juzgado de Primera Instancia de Moncada, donde en la Audiencia Previa del Juicio, el Juez invita a las partes a intentar un proceso de mediación. Las partes acceden y tras la sesión informativa pertinente se inicia el proceso. Se realizan 3 sesiones en las que se produce la exposición de las posiciones de las dos partes de un modo equilibrado y en un ambiente de respeto. En la última sesión y tras una difícil labor del mediador para mover a las partes de sus posiciones irreconciliables, a sus intereses prácticos, se acuerda realizar por parte de un perito Ingeniero Técnico en Topografía imparcial, una serie de labores técnicas para determinar cuál es el fondo técnico del problema y una posible solución. En concreto se encargó la determinación pericial de los siguientes puntos:
– Medición topográfica para comprobar si las fincas en el terreno coincidían con las reflejadas en los planos del PAI
– Medición de las parcelas individuales y vallado realizado para cuantificar, si era el caso, la superficie invadida.
– Correspondencia e identificación de los títulos del Registro de Propiedad con las parcelas existentes y su correcta ubicación en el terreno.
Las conclusiones del informe pericial topográfico fueron: La parte A tiene razón en cuanto a sus reivindicaciones, ya que el vallado invade un 47% de la superficie del solar adquirido de buena fe dentro del PAI. Sin embargo, la parte B, en cuanto al límite de su propiedad, también tiene razón, dado que el vallado realizado refleja fielmente los limites existentes tanto en los planos catastrales como en el título de propiedad.
La aparente contradicción se explica por el hecho de que a la hora de realizar el PAI, se definieron erróneamente los linderos de las fincas iniciales, no considerando en el proyecto, a efectos de aprovechamiento urbanístico, la zona litigiosa de la finca de la parte demandada, pero tomando físicamente parte de su superficie.
Una vez expuesto el informe pericial en otra nueva sesión, y tras las pertinentes consultas de las partes a sus letrados, éstas acuerdan repartir la zona en conflicto en dos áreas iguales, con el objetivo de poner fin al conflicto y poder disponer de los terrenos de inmediato, dado que en este caso un proceso judicial hubiera resultado muy costoso temporal y económicamente.
El acta final determinó la conclusión del procedimiento y reflejó los acuerdos alcanzados. El acuerdo de mediación versó en este caso sobre la totalidad de las materias sometidas a la mediación, firmándose por las partes, entregando un ejemplar a cada una de ellas y reservándose otro el mediador para su conservación.
El mediador informó asimismo a las partes, del carácter vinculante del acuerdo alcanzado y de que podían instar su elevación a escritura pública al objeto de configurar su acuerdo como un título ejecutivo.
4. Conclusiones
La mediación en asuntos relacionados con el deslinde topográfico de la propiedad, es un procedimiento relativamente novedoso en España, a diferencia de otros países en los que su implantación es amplia y extendida. Sin embargo, dado el contexto económico actual en el país, con juzgados colapsados y aumentos de tasas judiciales, la mediación puede tener un gran desarrollo a medio y largo plazo. Las ventajas de este procedimiento con respecto a otros para resolver controversias, en el ámbito de la delimitación de la propiedad de bienes inmuebles, son numerosas.
Por otra parte, para la extensión de este procedimiento, es necesario un cierto cambio de mentalidad en la sociedad española, demasiado acostumbrada a judicializar todo conflicto y a no buscar soluciones alternativas. La mediación, por supuesto, no es la panacea y no siempre resolverá los problemas, pero cuando lo haga, a diferencia del proceso judicial, mantendrá las relaciones personales, cumpliendo una doble función social: la resolución de conflictos y sentar las bases para una futura convivencia pacífica.
