Servidumbres. Normativa, litigios y delimitación

Como establece el Código Civil, una servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

En este post, haremos un repaso de la normativa legal que regula las servidumbres y veremos los supuestos litigiosos más habituales que se puede encontrar el técnico o perito especialista en la delimitación de la propiedad inmobiliaria a la hora de realizar un informe pericial o técnico.

En primer lugar, las servidumbres se clasifican en continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes. Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas, por último, las no aparentes,  son las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Levantamiento topográfico de servidumbre de paso en finca rústica

Además, las servidumbres pueden ser positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

El Código Civil establece que  las servidumbres son inseparables de la finca a que pertenecen, e indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera.

Otra clasificación de las servidumbres viene determinada por su modo de establecimiento, aquéllas que se establecen por la ley, se denominan legales y las que son iniciativa y voluntad de los propietarios, son las voluntarias.

En cuanto al modo de adquirir las servidumbres, la legislación establece que:

• Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o, por la prescripción de veinte años. En este caso, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre. Un caso que se produce de forma muy habitual consiste en el establecimiento de un camino por el interior de una parcela. Este paso, si transcurren veinte años, se constituye como servidumbre. En un informe pericial sobre este hecho, fundamentalmente se pedirá demostrar la antigüedad del camino, labor que se llevará a cabo en la mayoría de los casos con fotografía aérea y cartografía histórica.
• Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.
• La falta de título constitutivo de las servidumbres que no puede adquirirse por prescripción, únicamente se pueden suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme.
• La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.

Se puede ejecutar una acción judicial para negar la existencia de servidumbre sobre una finca. Este acto se denomina acción negatoria de servidumbre, y respecto a esta acción cabe decir, como señala la jurisprudencia, y entre otras la Audiencia Provincial de León, Sección 1ª, S de 31 Jul. 2000: “La acción negatoria de servidumbre (como se ha pronunciado reiteradamente por los Tribunales) responde al fin jurídico de consolidar y hacer efectivo el principio de integridad y de libertad de dominio, teniendo por exclusivo objeto proporcionar al dueño un medio legal para que se declare que su propiedad está libre de todo gravamen, frente a la inquietud o intromisión ajena normalmente cometida a base de atribuirse un derecho el inquietador pretendiendo que éste se abstenga de ulteriores actos derivados de tal atribución, por ello que al consistir la servidumbre en un gravamen restrictivo de los derechos de propiedad, sobre derechos reales en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, corresponde la acción negatoria de servidumbre al dueño que por título legal pertenezca la finca sobre la que se pretende imponer el gravamen, y por ello, lo primero que deben acreditar las personas que ejercitan la acción negatoria es que les pertenece la finca sobre la que estiman se ha constituido indebidamente la servidumbre, pues como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 4 May. 1963, ejecutar la acción negatoria de servidumbre presupone como requisito esencial ser dueño de la finca cuya libertad se pide, ya que se trata de un derecho real que afecta y limita el derecho de propiedad, siendo requisitos básicos para el éxito de la acción por un lado, que se acredite el dominio que se considera limitado o constreñido, pues aunque al demandante no le corresponde probar la inexistencia de la servidumbre (ya que está amparado por la presunción de la libertad de fundos, art. 348 del C.C.) sí ha de probar su derecho de propiedad; y por otro, que se pruebe la perturbación por el demandado realizada con aquélla finalidad (sentencia de la Sala Primera del T. Supremo de 13 Jun. 1998 y de la Audiencia Provincial de La Rioja de 19 May. 1997)”.

Por otro lado, y muy importante por lo que supone pericialmente, la acción negatoria exige la identificación de la finca a la que se refiere, pues no se discute la propiedad del actor, sino que el problema planteado radica en la determinación de la superficie y linderos de la finca que se pretende sea declarada libre de la pretendida carga. (Audiencia Provincial Cáceres, Sección 1ª, S de 28 Ene. 2014).

La legislación también establece y regula  los derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominantes y sirvientes.

• El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Deberá elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.
• El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre”.

Levantamiento topográfico de finca rústica en Olba (Teruel) para determinar el el punto menos perjudicial para el predio sirviente

Las servidumbres, de la misma manera que se crean, se pueden extinguir en un momento dado, en este sentido el Código Civil establece las condiciones de esta extinción:

• Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente.
• Por el no uso durante veinte años. Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas. En el caso de que el predio dominante perteneciera a varios en común, el uso de la servidumbre hecho por uno impide la prescripción respecto de los demás.
• Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior.
• Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional.
• Por la renuncia del dueño del predio dominante.
• Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

Veamos ahora con detalle algunas de las servidumbres más habituales y que en ocasiones generan conflictos que acaban judicializándose. Para realizar un buen informe pericial es conveniente conocerlas con detalle.

• Disposiciones sobre las servidumbres en materia de aguas:

La legislación establece que los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven. En relación a esta disposición,  es habitual la solicitud de dictámenes periciales para analizar y en su caso demostrar si ciertas transformaciones agrarias, mineras o urbanísticas realizadas han podido alterar el curso natural de las aguas, produciendo daños a los predios colindantes, situados a cotas inferiores.

Las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a las riberas de los ríos navegables o flotables están además sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegación y flotación fluvial. Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular, precederá la correspondiente indemnización. El concepto de servidumbre, en lo que se refiere a la rivera de los ríos, se desarrolla de forma más pormenorizada en la Ley de Aguas.

Todo el que quiera servirse del agua de que puede disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios. Quien pretenda usar ese derecho está obligado:

1. A justificar que puede disponer del agua y que ésta es suficiente para el uso a que la destina.
2. A demostrar que el paso que solicita es el más conveniente y menos oneroso para tercero.
3. A indemnizar al dueño del predio sirviente en la forma que se determine legalmente.

En este sentido, cuando los dueños de los predios sirviente y dominante no lleguen a un acuerdo acerca de si “el paso que solicita es el más conveniente y menos oneroso para tercero”, la desavenencia puede derivar en un proceso judicial en el que probablemente se requiera la elaboración de un informe pericial que determine la situación de la conducción que genera el conflicto y la propuesta más conveniente y menos onerosa.

Levantamiento topográfico de acequias en Requena (Valencia) para realización de informe pericial relativo a servidumbres en materia de aguas.

• Disposiciones sobre la servidumbre de paso:

El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente. Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono de este.

La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público. Existe numerosa jurisprudencia sobre esta disposición legal. Veamos la sentencia de la Audiencia Provincial de Ávila 88/2006 de 12/04/2006.

“…hemos de estar a la naturaleza y contornos de la acción en liza, la regulada en el Artículo 564 del Código Civil , que, abstracción hecha de otras consideraciones responde al designio de facilitar el adecuado uso y aprovechamiento de las fincas interclusas y, da al propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público el derecho a exigir paso por las herederas vecinas, previa la correspondiente indemnización, y quedan extramuros de la controversia otros pormenores relativos a cuál fuera la situación anterior al conflicto suscitado en los últimos años, si se permitió o no el tránsito por la finca Nº NUM002 , paso que de existir pudo tener el carácter de tolerado, etc pues, en definitiva, lo que ahora importa es la constatación de si la finca está enclavada y en tal caso cuál sea el punto oportuno para su acceso a vía pública.

El segundo punto, relativo a la fijación de la servidumbre forzosa de paso, cuya finalidad es permitir la comunicación del predio dominante con el exterior, instituto considerado por sectores de la doctrina como una auténtica limitación legal al derecho de propiedad, se funda en el caso que nos ocupa en una necesidad real, no ficticia ni artificiosa, y para su satisfacción se ha de estar a la previsión legal, aplicando las claves o factores que indicaremos para solucionar el conflicto de intereses, y que son válidos tanto para elegir el trazado de la servidumbre cuando necesariamente ha de transcurrir por una determinada finca como si varias pueden dar salida a camino público.

 A tenor de lo dispuesto en el Artículo 565 del Código Civil la servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y en cuanto fuese conciliable con dicha regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante a camino público, perfiles a los que cabe añadir otros que coadyuven en el hallazgo del sitio más idóneo para la fijación, entre los que cita la doctrina científica la elección del que origine al titular activo, para su acondicionamiento, el menor gasto posible.

Conciliando estas admoniciones, y vistos los dos informes periciales obrantes en autos, hemos de concluir que la solución por la que optó el Juzgador es la oportuna, al tratarse de la menos perjudicial para las fincas colindantes -no precisa obra alguna, a diferencia de las otras posibles soluciones- y la distancia a camino público es idéntica en todos los casos, siendo de resaltar que el sistema elegido en realidad supone el acceso al predio dominante por el pequeño espacio, de aproximadamente seis metros cuadrados, que a la par constituye entrada al predio sirviente desde la vía pública, por lo que no implica verdadero sacrificio o merma significativa para este último dada la inmediatez o continuidad del acceso a aquél”.

En lo que concierne a la anchura de la servidumbre de paso, esta será la que baste a las necesidades del predio dominante. Esto es, la anchura de una servidumbre puede variar en función de su uso.

Continuando con la legislación establecida por el Código Civil, si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización. Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada. En caso de conflicto, un informe pericial puede aclarar la posición de los predios y sus límites, así como caminos y servidumbres de paso existentes.

Otro tipo muy importante de servidumbre de paso lo constituyen, las servidumbres de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel o vereda, las de abrevadero, descansadero y majada. Estas servidumbres se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar. Sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos, la cañada no podrá exceder en todo caso de la anchura de 75 metros, el cordel de 37 metros 50 centímetros, y la vereda de 20 metros. Cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados, la anchura no podrá exceder de 10 metros.

En España, no se ha llevado a cabo un deslinde sistemático de cañadas o veredas, lo cual produce en numerosas ocasiones conflictos derivados de esta indeterminación geográfica. Además ese deslinde es complicado, ya que nunca se ha logrado disponer de una cartografía específica e integral a nivel nacional de las vías pecuarias

• Disposiciones sobre la servidumbre de medianería:

Se presumirá  la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:

1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

Y se entenderá que hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería cuando:

1. En las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
2. La pared divisoria esté por un lado recta y a plomo y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior resaltes que quedan en un muro por diferencia de espesor de dos muros superpuestos
3. Resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
4. Sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
5. La pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
6. La pared divisoria, construida de mampostería, presente, piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
7. Las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.

En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados.

Levantamiento topográfico de vallado y edificación de finca urbana en Llaurí (Valencia) para determinar la medianería de un lindero

De igual modo, las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario. Hay signo contrario a la medianería cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado, en cuyo caso la propiedad de la zanja pertenecerá exclusivamente al dueño de la heredad que tenga a su favor este signo exterior.

Cuando se realiza un levantamiento topográfico de una finca vallada o un edificio, es imprescindible conocer si los vallados o paredes son o no medianeros. Asimismo, cuando exista duda, se deberán tener en cuenta los signos exteriores contrarios a la servidumbre de medianería.

• A continuación, analizaremos las disposiciones legales que regulan la servidumbre de luces y vistas:

En primer lugar, ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.

Sin embargo, el dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Aunque, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

Tampoco se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. De igual modo no se pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia. Las distancias indicadas se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades. Se ha de tener en cuenta también que estas disposiciones legales no son aplicables a los edificios separados por una vía pública.

También es importante conocer que cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia.

No resulta extraño que se solicite un informe pericial con el objeto de determinar si existe o no servidumbre, esto es, si se cumplen las especificaciones legales anteriores: si las dimensiones de los huecos son de 30 centímetros en cuadro, si hay dos metros de distancia entre la pared en que se han construido las ventanas y la propiedad del vecino…

En el Código Civil también se establecen las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones.

1. No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros del lindero si la plantación se hace de árboles altos, y a 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos.
2. Si las ramas de algunos árboles se extienden sobre una finca, el dueño de éstos tendrá derecho a reclamar que se corten y, si fueran las raíces de los árboles vecinos las que se extendieran en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.
3. Los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo. Se exceptúan los raros casos en los que los árboles pueden servir de mojones, los cuales no se pueden arrancar sin acuerdo entre los colindantes.

De forma similar a como sucede con las servidumbres, en caso de conflicto producido por algún árbol u otro tipo de plantación, se puede requerir la realización de un informe pericial que determine si existe invasión de la plantación en la heredad contigua