La falta de coincidencia entre la realidad física de las parcelas y la cartografía catastral es un hecho muy habitual en España. Las causas son muy diversas, aunque la fundamental, como venimos exponiendo en el blog, es la mala calidad de la cartografía catastral.
Hasta ahora, tener mal representada tu parcela en el Catastro implicaba sobre todo pagar más o menos en el impuesto de bienes inmuebles. Los planos catastrales no son jurídicos, es decir, no son el elemento que delimita legalmente con precisión la propiedad, a diferencia de lo que ocurre en otros países europeos, donde los planos catastrales sí que son el documento legalmente válido para delimitar la propiedad. Sin embargo, como ya adelantamos en el post del 25/11/2015, con la reforma de la Ley Hipotecaria, esta situación está cambiando, puesto que el Registro de la Propiedad podrá incorporar, en el folio real de cada finca, una representación gráfica catastral coordinada con el Catastro. Las implicaciones de este hecho son muy importantes, puesto que esta coordinación traerá consigo una seguridad jurídica en la delimitación de la propiedad que no tiene precedentes históricos en nuestro país. ¿Adonde queremos llegar? Pues a que te interesa tener bien representada tu parcela en el Catastro. Primero, para poder coordinarla con el Registro de la Propiedad y obtener protección y seguridad jurídica en su delimitación, y segundo, para que ningún colindante pueda coordinar una representación gráfica catastral que no se adapte a la realidad y se apropie indebidamente de parte de tu parcela.
Cartografía catastral de una zona urbana de Godella (Valencia)
En Albireo Topografía te asesoramos y guiamos en el proceso de modificación y subsanación de errores catastrales de tu parcela. Desde la realización de las mediciones y levantamientos topográficos, hasta la redacción y firma de las actas de deslinde. El procedimiento no es único, y en función de la prisa que tengas y del presupuesto disponible, la opción será una u otra. Las tres vías existentes en la actualidad para corregir errores catastrales son las siguientes:
En las gerencias del Catastro. Por la aplicación del artículo 18.1 de la Ley del Catastro Inmobiliario.
El procedimiento de subsanación de discrepancias se iniciará de oficio, por propia iniciativa, o por orden superior, cuando la Administración tenga conocimiento por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la cartografía catastral y la delimitación física real de las parcelas sobre el terreno. En este caso, el interesado deberá iniciar el proceso en la gerencia del catastro correspondiente, comunicando esta falta de concordancia. Se deberá aportar la siguiente documentación:
- Modelo de subsanación con los datos correspondientes y la descripción de la discrepancia.
- Levantamiento topográfico en formato digital, a ser posible georreferenciado, de las parcelas afectadas. Situación actual y modificaciones.
- Documentación jurídica:
- Títulos de propiedad (escrituras o documentación del Registro de la Propiedad)
- Acta de deslinde con las firmas de todos los colindantes afectados. Este documento no es imprescindible, sin embargo, es muy recomendable realizarlo en el momento de llevar a cabo las mediciones topográficas de las parcelas en el terreno.
La iniciación del procedimiento se comunica a los afectados colindantes, concediéndoles un plazo de 15 días para que formulen alegaciones. Por esto es muy importante el acta de deslinde, ya que si los colindantes dan la conformidad, este trámite no supondrá ningún obstáculo. Si no se realiza el acta de deslinde y un colindante no se muestra conforme con la modificación catastral, el proceso se paraliza.
Cartografía catastral rústica con superposición de la ortofoto del PNOA
La resolución que se dicte tendrá efectividad desde el día siguiente a la fecha en que se acuerde y se notificará a los interesados. El plazo máximo en que debe notificarse la resolución será de seis meses desde la notificación del acuerdo de iniciación de oficio a los interesados. El vencimiento del plazo máximo provocará la caducidad del expediente y el archivo de todas las actuaciones. En la práctica el proceso suele durar más de seis meses, siendo habitual llegar al año, aunque tiene la ventaja de que la tramitación es gratuita.
En la notaría. Por la aplicación del artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Podrán subsanarse las discrepancias en la delimitación o superficie de las parcelas, con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público, mediante el siguiente procedimiento:
En primer lugar, el Notario solicitará de los otorgantes que manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.
Si los otorgantes le manifestaran la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuando el notario entienda suficientemente acreditada la existencia de la discrepancia lo notificará a los titulares colindantes afectados por la rectificación, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga. De no manifestarse oposición a la misma, el Notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el mismo documento público. Es decir, silencio positivo. Igual que en el caso anterior, es recomendable realizar un acta de deslinde previa, aunque el notario siempre citará a los colindantes para que comparezcan personalmente en la notaría
El Notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documento público. Será necesario aportar una representación gráfica alternativa en formato GML, como ya comentamos en el post anterior. Una vez validada técnicamente por la citada Dirección General la rectificación declarada, se incorporará la correspondiente alteración en el Catastro en el plazo de cinco días desde su conocimiento, de modo que el notario pueda incorporar en el documento público la nueva certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados.
Esta nueva delimitación de la parcela, se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad.
Cuando exista identidad de la parcela, con la correspondiente finca registral inscrita, en los asientos posteriores se tomará como base la nueva descripción física y gráfica. En los supuestos en que no exista dicha identidad, el Registrador de la propiedad, pondrá esta circunstancia en conocimiento de la Dirección General de Catastro. Se considerará que una parcela catastral se corresponde con una finca registral cuando:
- Los datos de situación, denominación y superficie, si constara, coincidan con los del título y, en su caso, con los del Registro de la Propiedad.
- Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos.
Este procedimiento es mucho más rápido que el anterior, sin embargo, el precio es más elevado, puesto que hay que contar con los honorarios del Notario.
La representación gráfica alternativa es clave en la nueva legislación hipotecaria. Afecta al Catastro, a las Notarías y a los Registros de la Propiedad
En el Registro de la Propiedad. Por la aplicación del artículo 18.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario.
El Catastro realizará de oficio las subsanaciones de discrepancias cuando la rectificación se derive de uno de los procedimientos de coordinación con el Registro de la Propiedad en los que se haya utilizado una representación gráfica alternativa en formato GML para la descripción gráfica de las fincas.
En este procedimiento, si se ajusta a la normativa hipotecaria, el Registrador informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación catastral realizada en el plazo máximo de cinco días desde la inscripción. Una vez validada la representación gráfica alternativa por la citada Dirección General se incorporará la correspondiente rectificación en el Catastro, que comunicará la incorporación al Registro de la Propiedad junto con la certificación descriptiva y gráfica actualizada, para que éste haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica de la misma.
Como hemos visto, y a modo de resumen, en función de la prisa que tengas y el dinero que estés dispuesto a gastar, deberás elegir un procedimiento u otro. Desde Albireo Topografía te asesoraremos desde el punto de vista técnico, para simplificarte todos estos trámites y para conseguir una delimitación correcta de tu parcela en el Catastro.
15 comments
Estrella
23/06/2017
Buenos días,
En primer lugar, enhorabuena por la web, es genial!
La razón por la que os escribo es que existe un problema de discrepancia respecto a la información q consta en el catastro sobre la superficie construida de mi vivienda, y es que:
– el catastro me indica un número de metros cuadrados,
-y en el registro de la propiedad (así como en la escritura de compraventa del inmueble) consta otro número de metros cuadrados diferente.
Por lo que he estado leyendo, y si no he entendido mal, prevalecen los datos del Registro de la Propiedad frente a los del Catastro, no es cierto?
En caso afirmativo, cuál sería el procedimiento para subsanar el error?
Muchas gracias de antemano,
Un saludo
albireo_topografia
23/06/2017
Hola Estrella. Antes de nada, muchas gracias por visitar nuestra web.
El problema que me indicas, aunque te parezca extraño, es desafortunadamente muy habitual en España.
Existen diversas vías para solucionar el problema, pero lo que te recomiendo es que realices una medición topográfica para comprobar la superficie real de tu vivienda. Esta superficie (la real), seguramente no coincidirá ni con la que indica el Registro de la Propiedad ni con la catastral.
Con esta medición habría que rectificar la cartografía catastral para después coordinarla con el Registro de la Propiedad. A raíz de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 (reforma de la Ley Hipotecaria), existen tres procedimientos para subsanar el Catastro, como indico en el post, aunque yo te recomiendo que vayas directamente al Registro de la Propiedad con la representación gráfica alternativa, los archivos GML correspondientes y la validación gráfica catastral. Es el procedimiento más rápido.
Quedo a tu disposición por si tuvieras cualquier duda al respecto.
Un saludo
Alberto Antón
Marisol Montané Rabinad
23/05/2018
Hola buenas, tengo un expediente abierto en catastro de Zaragoza.
Le han adjudicado a mi vecino lindante una parcela que es mia, por un error catastral. Yo he presentado toda la ducumentación pertinente para demostrar que esa parcela es mía, incluido informe tecnico de arquitecto con mediciones y demás, acta notarial, contrato de compra venta pribado, etc.
Acto presencial en catastro con la notario que firma el acta.
Aún asi me dicen que tiene que firmar mi vecino como que él está conforme con lo que le reclamo, el lo único que alega es, la sentencia de un juicio que tuvimos por derechos de servidumbre de otro inmueble mio que es anexo al que reclamo ahora, esa sentencia se refiere a otra parcela catastral, con lo cual no se por que se han cerrado en banda para ignorar totalmente mi documentación y pruebas que demuestran que sí me pertenece.
Creo que es una negligencia total y no sé como seguir adelante si me rechazan otra vez la documentación enviada.
Les agradecería que se pusieran en contacto conmigo vía tlf. 61928683
Un saludo.
albireo_topografia
23/05/2018
Hola Marisol, desgraciadamente el caso que me comentas es bastante habitual. El Catastro, cuando no hay acuerdo entre colindantes, no realiza ningún cambio, ya que no entran a valorar quién tiene razón en sus reivindicaciones.
En este caso, te recomiendo que le plantees a tu vecino la posibilidad de que si no accede a la modificación catastral que le planteas, le demandarás en un juicio declarativo con una acción reivindicatoria, de deslinde o declarativa de dominio (en función de las características específicas del caso). En el caso de que ganéis, le pueden condenar en costas y le puede salir caro.
Si al final decides seguir la vía judicial, necesitarás, además de un abogado, un perito que te realice un informe pericial con garantías. En ese caso estaré encantado de asesorarte y si fuera el caso, ofrecerte mis servicios como perito.
Marisol Montané Rabinad
24/05/2018
Gracias por su respuesta.
En vista de lo que me comenta, le agradecería que me hiciese un presupuesto de sus servicios, teniendo en cuenta toda la documentación de la que dispongo, informes, acta notarial, nota simple de registro de la propiedad, etc…
Me gustaría que me dígese las posibilidades de ganar este proceso , si las tengo.
Me parece vergonzoso que el servicio público de catastro haya cometido el error de quitar mi referencia catastral que la tuvo en su día y por error le regalen mi parcela a mi vecino, el cual después de años en discordancia se beneficie de un error que catastro a cometido y que presentando pruebas de peso ni siquiera pongan un mínimo de interés en valorar.
Gracias por su atención y espero su respuesta.
Angel Soriano Micó
03/06/2019
Hola:
Tengo una discrepancia con uno de mis colindantes. La situación actual es que la inscripción de la finca se encuentra en el Registro de la Propiedad. Yo aporto pruebas físicas (fotografias de los muros), que no están referenciados en las lineas del catastrol Aporto el catastro antiguo, tambien a mi favor. El vecino solo se limita a decir que las lineas son las que marca ahora el catastro. ¿Que puedo hacer? ¿Tengo que denunciar si el registro no se atrave a inscribir?
Agradeceria cualquier aportación. Gracias.
albireo_topografia
07/06/2019
Buenas tardes Ángel. Desgraciadamente, cuando no existe acuerdo entre colindantes, el registrador, salvo casos excepcionales, suele remitir el asunto a los tribunales, para que un juez decida en juicio. Te recomiendo realizar un estudio pericial para determinar las posibilidades reales de poder obtener un resultado positivo en un juicio, que en tu caso parecen altas. Una vista la cuestión técnica, deberás ponerte en contacto con un abogado para plantear la demanda judicial.
Quedamos a tu disposición para cualquier duda que pudieras tener.
Gracias.
Fidel
30/07/2019
Buenas tardes.
Tengo un solar de 820m.procedente de un plan de actuación urbanística.
En la escritura, catastro, registro de la propiedad y documentación del PAU 843m.
Qué puedo hacer?
Gracias.
albireo_topografia
08/08/2019
Buenos días. Necesitarías hacer un estudio topográfico para determinar por qué existe esa discrepancia. En ocasiones, debido a un deficiente replanteo de los linderos de las parcelas en una manzana, con la última parcela por delimitar se pone en evidencia que los linderos de las parcelas colindantes no se han marcado correctamente, o bien por exceso, o como casi siempre por defecto. La solución: contrastar el los planos de ordenación con la realidad, detectar que linderos son los erróneos, ponerse en contacto con los propietarios afectados e intentar mediar o conciliar para rehacer los linderos de manera que a cada propietario le correspondan en la realidad los metros que figuran en los títulos de propiedad. En el caso de que no atiendan a razones, te queda la vía judicial, donde te podríamos realizar un informe pericial para aportar en el procedimiento.
Muchas gracias por ponerte en contacto con nosotros
Alvaro
14/05/2020
Hola.
Recientemente he adquirido una finca donde la superficie que marca la escritura son 1200 y la superficie de catastro son 1000. Al superar el porcentaje diferencial (10%) dado por el Registro de la Propiedad no me permiten registrarlo. En el mismo polígono hay otras tres parcelas colindantes a la de mi propiedad.Las parcelas no están delimitadas. He pensado en medir mi superficie de 1200 metros y acordar con el colindante una linea divisoria. De esta forma podré hacer un plano en el cual acotar los lados de la parcela y con su firma y consentimiento acudir a catastro para su modificación. No sé si es la forma de actuar, ya que supongo que la finca del colindante se reducirá en metros y este a su vez moverá su linea con el siguiente colindante…y así otra finca más. Al final creo que faltarán metros al último implicado.
¿qué puedo hacer?
Gracias.
albireo_topografia
15/05/2020
Hola Álvaro, no tengo claro si la finca a la que te refieres ya está inscrita en el Registro de la Propiedad o pretendes realizar una inmatriculación (primera inscripción en el Registro de la Propiedad). Si se trata del primer caso, te recomiendo que realices un deslinde con tus vecinos y que reflejes ese deslinde, con su correspondiente acta firmada, en una representación gráfica georreferenciada alternativa. Esa representación gráfica, aunque no coincida con el Catastro o supere el 10% de la cabida registral o catastral, puede ser objeto de inscripción y coordinación en el Registro de la Propiedad mediante un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
Si se trata del segundo caso y pensáis en una inmatriculación, aunque también es necesario buscar el acuerdo con los colindantes en un deslinde, antes de inmatricular será necesario realizar una subsanación catastral en la Gerencia del Catastro Correspondiente. Si tienes cualquier duda sobre lo que te indico, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Muchas gracias por seguirnos. Un saludo.
Jensa
19/06/2020
Buenos días.
En noviembre compramos un terreno de 1200 metros que los vendedores habían inmatriculado en 2018 con unos planos catastrales del año 98 (no había modificaciones posteriores). Ahora nos llega una propuesta de modificación catastral en la que perdemos 400 metros. Parte van al propietario de la finca colindante y parte al Ayuntamiento que quiere recuperar un camino que existían antes de esa modificación catastral del año 1998. Mi pregunta es si nos podemos oponer y si tienen alguna validez los planos catastrales anteriores al 98 o si al estar inscrito en el Registro de la Propiedad estamos protegidos.
Gracias
albireo_topografia
23/06/2020
Buenos días,
El grado de protección en el Registro de la Propiedad depende de algunos factores. Hacer valoraciones técnicas o jurídicas sin estudiar todos los datos es complicado y lo que te indicamos debería ser objeto de un análisis más amplio, así que tómalo con precauciones.
En primer lugar, deberías conocer si tu finca está coordinada con el Catastro. Si es así, la protección y presunción de certeza de la inscripción registral se amplia a la delimitación geográfica del derecho de propiedad. Si no está inscrita la base gráfica o no está coordinada, la cosa no está tan clara, pues los caminos públicos son imprescriptibles, inembargables e inalienables. De todas formas, siempre es posible oponerse en el Registro de la Propiedad, eso sí, es necesario realizar una justificación de esta oposición.
Un saludo!
José Luis
22/06/2020
Buenas noches.
Mi caso es que me ha llegado una notificación del catastro en el.que me comunican que uno de los colindantes intenta cambiar la delimitación de su finca e invadir parte de la mía. Lógicamente no estoy de acuerdo y ni sé cómo proceder para hacer las alegaciones oportunas. Entre los documentos que tengo está una certificación catastral del año 2008 de la que Nm o se hasta qué punto puede tener algún valor.
Me gustaría que me indicasen todos los pasos a seguir para iniciar las alegaciones oportunas.
Muchas gracias por adelantado.
albireo_topografia
23/06/2020
Buenos días José Luis,
Simplemente declarando que no estás de acuerdo con la delimitación que se pretende modificar debería ser suficiente para que el Catastro no haga ninguna alteración. Si aportas alguna documentación justificativa, darás mayor credibilidad a tu oposición.
Un saludo.