Resumen:
La última herramienta de validaciones gráficas de la Sede Electrónica del Catastro materializa el concepto de identidad gráfica y margen de tolerancia, establecido en la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, de 7 de octubre de 2020 y permite la obtención del Certificado de Identidad Gráfica con una parcela catastral.
Esta aplicación permite certificar si las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas, elaboradas por técnicos competentes, con instrumentación y metodologías de mayor precisión que las catastrales, se pueden considerar equivalentes a la geometría catastral, atendiendo al criterio del margen de tolerancia.
La herramienta de validación que, a primera vista, parece un avance hacia la correcta definición del objeto del derecho de propiedad inmobiliaria en España, también esconde elementos no tan positivos que conviene analizar y tener en cuenta.
Introducción:
La incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio real está condicionada, en sentido amplio, a la coincidencia de esta representación con la descripción literal de la finca. La representación gráfica catastral se inscribirá cuando la descripción catastral y la de la finca se refieran básicamente a la misma porción de terreno. En este sentido, los conceptos de margen de tolerancia e identidad gráfica están vinculados al proceso de coordinación cuando se emplea una representación gráfica alternativa, para tener un criterio de comparación entre estas representaciones alternativas con las catastrales.
Estos criterios se fijan en el Anexo II de la citada resolución y definen el denominado margen de tolerancia que, en caso de cumplirse se podrá establecer que ambas representaciones (alternativa y catastral) son equivalentes o similares. Los dos parámetros que se deben cumplir son los que se indican a continuación:
1. La línea exterior o perímetro de la geometría alternativa debe estar comprendida, en el caso de cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir del perímetro catastral. En el caso de cartografía rústica, estas distancias son de ± 2 metros.
2. La diferencia de superficie entre la geometría alternativa y la catastral no debe exceder del 5% de la superficie catastral.
Procedimiento para obtener el certificado de identidad gráfica de parcela catastral:
El Certificado de Identidad Gráfica de parcela catastral, es el medio por el que la Dirección General de Catastro acredita que la diferencia entre las geometrías catastrales y alternativas, se encuentra dentro de los márgenes de tolerancia establecidos en la citada resolución y por tanto puede certificarse que estas dos representaciones cumplen el criterio de identidad gráfica.
El procedimiento es el siguiente: se accede a la sección de validaciones gráficas de la sede electrónica del Catastro. Una vez allí, se selecciona la opción de validación de identidad gráfica, apareciendo la siguiente imagen (figura 1).
Fig. 1. Pantalla de inicio del procedimiento de validación de identidad gráfica catastral. Fuente: sede electrónica del Catastro.
Activando el botón de Agregar ficheros, se introducirá el fichero GML con la geometría alternativa. Se muestra el caso real de una explotación agrícola de carrascas truferas en Albentosa (Teruel). La geometría alternativa, en este caso se deriva de un procedimiento de deslinde civil reflejado en una serie de documentos acordados por las partes: propuesta de delimitación, documentación y reconocimiento, acta de deslinde y certificados de vértices deslindados, cuyas coordenadas se derivan de un levantamiento topográfico. La imagen aérea de la explotación agrícola se muestra en la ortofoto del Plan Nacional de Ortografía Aérea (PNOA) sobre la geometría catastral (figura 2).
Fig 2. Imagen aérea del Plan Nacional de Ortografía Aérea (PNOA) sobre la geometría catastral. Se puede observar a simple vista los graves errores (más de 10 metros), entre la cartografía catastral y los ribazos que delimitan inequívocamente los límites físicos de la propiedad.
Una vez seleccionado el fichero GML derivado del deslinde, pulsaremos el icono Iniciar carga. Al insertar así el fichero GML en la aplicación, nos aparece la pantalla que se muestra en la figura 3, en la que seleccionaremos la geometría catastral a comparar pulsando el icono Seleccione la parcela catastral.
Fig. 3. Pantalla que aparece una vez introducido el fichero GML derivado del deslinde. Fuente: sede electrónica del Catastro.
En la pantalla de la figura 3, se pueden realizar desplazamientos y rotaciones para los casos en los que además del error geométrico relativo catastral, aparezca también el muy frecuente error geométrico absoluto de desplazamiento. En este caso, aunque el error geométrico relativo es considerable, no existe desplazamiento absoluto apreciable, con respecto al origen de coordenadas establecido por el sistema geodésico oficial ETRS89.
Finalmente, deberemos pulsar el icono de Comprobar margen de tolerancia, como se muestra también en la figura 3.
El resultado de la comprobación en este caso es lógicamente negativo, como se muestra en la figura 4, sin embargo, el sistema no permite emitir ningún certificado en este sentido, pues solo se puede obtener si la geometría alternativa queda dentro de los márgenes de tolerancia. Que no se emita este certificado de identidad negativo es, cuanto menos, un criterio curioso de la Dirección General del Catastro: si la geometría alternativa entra dentro de los márgenes de tolerancia, se puede descargar un informe con todo detalle, pero si no entra dentro de esos márgenes, no es posible certificar esta situación.
Fig. 4. Pantalla que aparece una vez introducido el fichero GML derivado del deslinde. Fuente: sede electrónica del Catastro.
En el caso de que hubiéramos aportado una geometría que estuviera dentro de los márgenes de tolerancia, el certificado sí que sería positivo, como se muestra en la figura 5, en la que se refleja otro caso real de un deslinde urbano en Benicassim (Castellón).
Figura 5. Certificado catastral de identidad gráfica. Al tratarse de un inmueble urbano se aplica el margen de tolerancia de ± 0,5 metros. Fuente: sede electrónica del Catastro.
Reflexiones finales:
La aplicación catastral analizada es una herramienta sencilla que facilita conocer si existe identidad entre una geometría alternativa y otra catastral, por situarse dentro de los márgenes de tolerancia establecidos en la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, de 7 de octubre de 2020.
¿El criterio de identidad tiene una gran utilidad o aumenta la seguridad jurídica sobre el objeto del derecho de propiedad? Pues no parece que sea así, más bien lo contrario, porque en última instancia, lo realmente importante será conocer si la geometría aportada al Registro de la Propiedad coincide o no con la finca inscrita y no si esa coincidencia es con la parcela catastral; y el criterio de identidad no resuelve esta cuestión. Esa labor siempre será una tarea que corresponderá calificar al Registrador en base a su criterio y exclusiva responsabilidad.
Aunque el titular del derecho siempre tendrá opción a la mejora de precisión, con este criterio de identidad, da la impresión de que el legislador quiere incentivar el uso de la cartografía catastral. Quizás para evitar a la ciudadanía, como dicen algunos altos cargos de la institución catastral, costes innecesarios o para no frenar, obstaculizar o entorpecer la fluidez y seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, como también argumentan algunos juristas.
Realmente, lo que debilita la seguridad jurídica y entorpece a medio y largo plazo el tráfico inmobiliario, es la utilización de un Catastro español incompatible con la adecuada definición del objeto del derecho, la falta de regulación de las operaciones técnicas de delimitación inmobiliaria y la ausencia de regulación del técnico competente.
No debemos perder de vista que:
- El Catastro tiene un enfoque fiscal y no jurídico, por tanto, refleja recintos indiciarios de posesión sobre los que gravar el impuesto de bienes inmuebles, y los elementos físicos indiciarios (vallados, edificaciones, muros, ribazos, taludes…), pueden o no coincidir con los límites de propiedad.
- La geometría catastral se genera y revisa de forma unilateral y de oficio por la Administración. Es decir, generalmente los propietarios, colindantes o terceros afectados no intervienen en su elaboración, aunque es verdad que pueden instar su modificación y tienen el deber de comunicar cualquier alteración.
- Y, por último, pero no menos importante: la cartografía catastral adolece del rigor técnico necesario para delimitar de forma adecuada la propiedad, con graves deficiencias como desplazamientos, giros, falta de adecuación a los límites jurisdiccionales oficiales establecidos por el Instituto Geográfico Nacional y utilización de una metodología técnica poco fiable e imprecisa, como es la ortofotogrametría.
En contraposición a las consideraciones anteriores, ni los costes de un deslinde con captura topográfica de la geometría, son desorbitados, ni sus plazos de ejecución grandes, ni existe un índice alto de oposiciones de colindantes, si las operaciones se explican de forma adecuada a las personas implicadas.
Me da la impresión de que a los técnicos nos empujan a trabajar de una determinada manera, enfocada únicamente a que el tráfico inmobiliario no se detenga, aunque sea a costa de la ciudadanía, que sufre numerosos conflictos de lindes fácilmente evitables y que producen altos costes económicos y personales.
Reivindico que existe otra forma de hacer las cosas, consensuando de forma precisa la voluntad de dominio e inscribiéndola en el Registro de la Propiedad, reduciendo así la litigiosidad a medio y largo plazo. Ese sistema ya funciona en otros países europeos de nuestro entorno y no causa ningún problema en el tráfico inmobiliario. Avancemos hacia ese escenario.
