En el tráfico inmobiliario español es habitual encontrar escrituras de compraventa en las que se indica que la finca, parcela o inmueble se transmite “como cuerpo cierto”. Se trata de una expresión jurídica que muchas veces pasa inadvertida para el comprador, eclipsada por otros aspectos de la operación como el precio, la financiación o la situación urbanística del inmueble. Sin embargo, pocas cláusulas tienen una capacidad tan elevada para alterar el reparto de riesgos entre vendedor y comprador.
La idea de fondo es sencilla: cuando una finca se vende como cuerpo cierto, el objeto de la compraventa no son los metros cuadrados que figuran en la escritura pública, sino la finca considerada como una realidad física individualizada, delimitada por sus linderos y características. El comprador adquiere el inmueble tal y como existe sobre el terreno, aceptando que la superficie expresada en la documentación pueda no coincidir exactamente con la realidad. Esta concepción encuentra su apoyo legal en el artículo 1471 del Código Civil, que establece que en la venta de un inmueble realizada por precio alzado y no por unidad de medida o número, no procede aumentar ni disminuir el precio, aunque posteriormente resulte que la cabida real es mayor o menor que la expresada en el contrato.
A primera vista, esta regulación puede parecer razonable. Después de todo, nadie espera que una pequeña diferencia de superficie obligue a rehacer una compraventa ya consumada. El problema aparece cuando las discrepancias no son pequeñas o cuando el comprador ha confiado en unas superficies que limitan urbanísticamente para segregar o construir y, en realidad, nunca fueron comprobadas técnicamente.
No debe olvidarse que una gran parte de las descripciones inmobiliarias que figuran en títulos antiguos proceden de mediciones imprecisas, estimaciones históricas o simples declaraciones realizadas décadas atrás. En muchas fincas rústicas las superficies inscritas tienen un origen meramente descriptivo y no responden a una delimitación topográfica y jurídica rigurosa. Incluso en suelo urbano es frecuente encontrar diferencias apreciables entre la superficie catastral, la registral y la superficie real existente sobre el terreno. Eso suponiendo que no existan dudas en los linderos, pues otro de los problemas importantes deriva de la tradicional falta de deslinde preventivo de las propiedades en España.
La consecuencia práctica es que una persona puede comprar una parcela convencida de que adquiere 5.000 metros cuadrados y descubrir después, mediante una delimitación y una medición topográfica, que en realidad dispone de 4.800. Si la compraventa se ha formalizado como cuerpo cierto y el inmueble transmitido es el mismo que las partes identificaron durante la negociación, la capacidad de reacción jurídica del comprador puede ser muy limitada. La jurisprudencia ha venido entendiendo que, en estos casos, la superficie no constituye necesariamente un elemento esencial del negocio, puesto que lo adquirido es la finca concreta existente físicamente y no una cantidad exacta de metros cuadrados.
Desde una perspectiva técnica y de gestión del riesgo, resulta difícil no considerar temeraria la aceptación de una cláusula de cuerpo cierto si previamente no se ha delimitado y medido la finca. En la práctica, el comprador asume una parte muy importante de la incertidumbre asociada a la delimitación y superficie del inmueble. A menudo se invierten cientos de miles de euros sobre la base de una descripción registral o catastral que nunca ha sido comprobada. Es una situación que difícilmente se aceptaría en otros ámbitos patrimoniales: nadie compraría un depósito bancario sin saber su saldo exacto, pero todavía es frecuente adquirir terrenos de gran valor económico sin conocer con precisión dónde empiezan, dónde terminan o cuál es su superficie real.
Además, el problema no se limita a la cabida. Una delimitación deficiente puede ocultar invasiones de parcelas colindantes, ocupaciones históricas que pueden derivar en prescripción adquisitiva, discrepancias cartográficas o errores acumulados a lo largo de sucesivas transmisiones. Cuando estas circunstancias salen a la luz después de la compraventa, el comprador se encuentra con frecuencia en una posición jurídica mucho más débil de la que imaginaba en el momento de firmar la escritura.
Por ello, antes de formalizar cualquier transmisión inmobiliaria relevante, resulta aconsejable adoptar una estrategia preventiva basada en la comprobación técnica y en la coordinación entre realidad física derivada del acuerdo entre colindantes y realidad registral. La seguridad jurídica no debería descansar exclusivamente en una descripción literaria de la finca redactada años o incluso décadas atrás.
La mejor práctica consiste en que, con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública, se lleve a cabo un deslinde técnico del inmueble, acompañado de una medición topográfica georreferenciada que permita determinar con precisión la ubicación de los vértices, la superficie real y la configuración exacta de los linderos. Una vez obtenida esa delimitación objetiva, resulta altamente recomendable incorporar dicha representación gráfica al Registro de la Propiedad mediante el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, de forma que la finca quede coordinada con una base gráfica georreferenciada y sometida a las garantías del procedimiento registral. Sólo cuando la finca ha sido correctamente delimitada sobre el terreno, georreferenciada e incorporada gráficamente al Registro puede afirmarse que comprador y vendedor conocen con suficiente certeza cuál es el inmueble que se transmite. Sin esa comprobación previa, la cláusula del “cuerpo cierto” puede convertir la compraventa en un ejercicio de confianza excesiva, donde quien más arriesga suele ser precisamente quien paga el precio: el comprador.
