La delimitación precisa de la propiedad inmobiliaria constituye uno de los pilares esenciales para garantizar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. Sin embargo, no siempre existe coherencia entre la realidad física del terreno o elementos indiciarios de propiedad —vallados, muros, bancales, mojones u otros elementos materiales— y el límite jurídico que define el derecho de propiedad. Esta discordancia es fuente habitual de conflictos entre colindantes y explica la importancia que adquieren procedimientos como los previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y, muy especialmente, la figura del deslinde amistoso o no litigioso.
La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de diciembre de 2025, publicada en el BOE el 24 de marzo de 2026 (BOE-A-2026-6840), ofrece un excelente ejemplo de este tipo de controversias y permite reflexionar sobre los criterios registrales y la importancia del acuerdo entre propietarios colindantes.
1. La problemática de la realidad física aparente
En el caso analizado por la DGSJFP, la tramitación de un expediente del artículo 199.2 LH (es decir, inscripción gráfica mediante una representación gráfica alternativa al catastro) se vio obstaculizada por las alegaciones de varios colindantes. Algunos invocaban que la representación gráfica alternativa invadía sus parcelas catastrales; otro, que la representación propuesta no respetaba un bancal de piedra existente, utilizado de hecho como separación física entre dos fincas.
La Resolución es clara: un elemento físico, por sí solo, no es necesariamente límite jurídico de propiedad.
Se afirma expresamente que la existencia de mojones, vallados o bancales no resulta determinante por sí misma para fijar el lindero, pues podría tratarse de elementos instalados unilateralmente o sin trascendencia jurídica.
La clave está en determinar si esos elementos fueron colocados con el consentimiento de ambos colindantes, pues este consentimiento es el elemento jurídico determinante. Solo en tal caso, la realidad física pasaría a tener eficacia delimitadora.
La DGSJFP recuerda que cuando ambos propietarios se atribuyen la propiedad de la misma franja de terreno —como sucedía en este caso respecto al bancal— existe un indicio claro de controversia, que impide seguir adelante con el procedimiento del art. 199 LH. y que, muy probablemente, se debe resolver en los Tribunales.
2. Importancia del consentimiento colindante
La Resolución subraya repetidamente la relevancia de la intervención de los colindantes en procedimientos de delimitación. Su finalidad es doble, por un lado, evitar lesiones en sus derechos y por otra, impedir que accedan al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar doble inmatriculación parcial.
Cuando un colindante registral (no solo catastral) acredita que la georreferenciación alternativa invade su finca, su oposición es especialmente relevante. No basta con tacharla de “mera oposición”: si existe un conflicto objetivo, aunque sea solo indiciario, el registrador debe suspender la inscripción. La DGSJFP insiste en que las alegaciones deben estar fundamentadas, pero no necesitan ser documentos públicos ni tener formato judicial. Basta con que generen dudas fundadas, especialmente si se apoyan en informes técnicos que analizan cartografías (urbanística, catastral, histórica…) y se basan en mediciones topográficas de la realidad física.
Por tanto, un elemento físico solo será límite jurídico cuando haya acuerdo expreso o tácito entre los propietarios de ambas fincas. En ausencia de ese consentimiento, el registrador no puede imponer unilateralmente uno u otro trazado: el conflicto requiere acuerdo entre partes o resolución judicial.
3. El artículo 199 LH y la finalidad no contenciosa del procedimiento
La DGSJFP recuerda que el procedimiento del artículo 199 LH tiene naturaleza voluntaria y no contenciosa. No está pensado para resolver disputas complejas entre colindantes, sino para permitir que los propietarios completen la descripción gráfica de su finca cuando no hay conflicto.
Si durante la tramitación surge una controversia —aunque se manifieste solo en una “franja longitudinal” o en un tramo concreto del lindero—, el registrador debe detener el procedimiento.
Esto no supone que se esté dando la razón a ninguno de los colindantes: simplemente se evita que el Registro entre en una zona de incertidumbre. La vía adecuada, si no hay acuerdo, será la acción judicial correspondiente: reivindicatoria, deslinde, declarativa…
4. El deslinde amistoso: la gran alternativa
Uno de los puntos más interesantes de la Resolución es que no solo detecta el conflicto, sino que también señala la vía adecuada para resolverlo: el acuerdo técnico entre colindantes, que puede adoptar la forma de un deslinde amistoso o no litigioso.
La resolución de la Dirección General explica que:
- El registrador puede trasladar las alegaciones del colindante al promotor del expediente.
- El promotor puede ajustar su representación gráfica para respetar el lindero discutido.
- Ambas partes pueden aportar informes de técnicos competentes y alcanzar un acuerdo parcial o total sobre el límite.
- Es posible inscribir una georreferenciación parcial, dejando para más adelante el resto del perímetro si fuera necesario. Como establece la resolución de la DGSGFP de 8 de noviembre de 2022, la posibilidad de estos deslindes parciales, además de ser de obligada admisión en el Registro, resulta incluso expresamente prevista en la legislación vigente, por ejemplo, en el artículo 200, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria, que, dice (…) Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio (…) Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse.
El deslinde amistoso presenta varias ventajas: evita litigios largos y costosos, facilita la inscripción de representaciones gráficas coherentes y mejora la convivencia vecinal y previene futuros conflictos.
En definitiva, puede convertir una situación de tensión en una oportunidad de inscripción gráfica registral basada en el consenso, especialmente si para ello se aplican Medios Alternativos de Solución de Controversias (MASC), a través de un profesional técnico competente, métodos como la Conciliación o la Opinión de Persona Experta Independiente.
5. Conclusión
El caso que aborda la Resolución de 17 de diciembre de 2025 ilustra perfectamente que en materia de delimitación de la propiedad no puede confundirse la realidad física con la realidad jurídica. Un muro, un vallado o un bancal no delimitan la propiedad si no existe acuerdo entre colindantes que otorgue a ese elemento valor jurídico.
Los procedimientos del artículo 199 LH exigen ausencia de conflicto, y en cuanto surge una controversia razonable, el registrador debe suspender la inscripción. La solución no pasa por imponer un lindero, sino por fomentar el diálogo técnico y jurídico, conduciendo a los propietarios hacia un deslinde amistoso.
En un contexto donde la precisión geométrica es cada vez más exigente, este tipo de resoluciones recuerdan que el consenso sigue siendo, y seguirá siendo, la herramienta más eficaz para fijar definitivamente los límites de la propiedad.
